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Hier ist eine detaillierte Checkliste für die Prüfung eines Bauvertrags mit dem Anbieter eines Ausbauhauses, speziell unter Berücksichtigung der Abgrenzung der Leistungspakete zwischen Unternehmer und Bauherr sowie der Geltungsbereiche der Gewährleistungsbedingungen:

1. Vertragsparteien

• Vollständige und korrekte Angaben: Überprüfen Sie, dass alle Angaben zu Ihnen (Bauherr) und dem Anbieter des Ausbauhauses (Unternehmer) korrekt und vollständig sind.
• Hinweis: Stellen Sie sicher, dass alle beteiligten Vertragsparteien eindeutig benannt sind, um Missverständnisse und spätere rechtliche Probleme zu vermeiden.

2. Vertragsgegenstand und Leistungsumfang

• Klare Beschreibung des Hauses und Leistungsumfangs: Der Vertrag muss detailliert beschreiben, welche Leistungen der Anbieter erbringt und welche Arbeiten vom Bauherrn zu übernehmen sind. Dies umfasst den Hausrohbau, die Abdichtung, die Fensterinstallation, Dämmarbeiten, Trockenbau, Heizung, Sanitär- und Elektroinstallationen.
• Abgrenzung der Leistungen: Der Vertrag muss klar festlegen, welche Arbeiten durch den Anbieter und welche durch den Bauherrn oder von diesem beauftragte Subunternehmer durchgeführt werden.
• Hinweis: Eine klare Abgrenzung der Leistungen verhindert Missverständnisse und schützt vor zusätzlichen Kosten, die durch unklare Zuständigkeiten entstehen können. Achten Sie darauf, dass auch Materialien, die vom Bauherrn geliefert werden, definiert sind.

An welchen Stellen in einem Bauvertrag kommt es immer wieder zur Benachteiligung des Bauherren durch unklare, lückenhafte Vereinbarungen oder vorsätzlich eingebaute „Vertragsfallen“ ?

3. Baubeschreibung

• Detaillierte Bauleistungsbeschreibung: Der Vertrag sollte eine umfassende Baubeschreibung enthalten, in der alle vom Anbieter zu erbringenden Leistungen ausführlich beschrieben werden, wie der Rohbau, Dacharbeiten, Dämmung, Fenster, Türen etc.
• Hinweis: Achten Sie darauf, dass alle wesentlichen Aspekte, die für den Ausbau erforderlich sind (Wände, Bodenbeläge, Elektrik, Sanitärinstallation), klar beschrieben sind. Dies verhindert spätere Streitigkeiten über die Ausführung.

4. Abgrenzung der Eigenleistungen des Bauherrn

• Pflichten des Bauherrn: Der Vertrag sollte genau festlegen, welche Arbeiten Sie selbst übernehmen (z.B. Innenausbau, Malerarbeiten, Verlegen von Fußböden, Installation von Sanitäranlagen oder Elektroanschlüssen).
• Hinweis: Lassen Sie im Vertrag auch festhalten, wer für die Koordination der einzelnen Gewerke verantwortlich ist. Oft ist der Bauherr für die Beauftragung und Koordination der Handwerker für die Eigenleistungen verantwortlich. Klären Sie im Voraus, ob der Anbieter hierfür Unterstützung bietet.

5. Geltungsbereiche der Gewährleistung

• Gewährleistung durch den Anbieter: Der Vertrag muss klar festlegen, für welche Arbeiten der Anbieter Gewährleistung übernimmt. Dies betrifft insbesondere den Rohbau, das Dach, Fenster, Türen und alle durch ihn erbrachten Arbeiten.
• Ausschluss der Gewährleistung für Eigenleistungen: Für die von Ihnen (Bauherrn) oder von Ihnen beauftragte Handwerker durchgeführten Eigenleistungen trägt der Anbieter keine Gewährleistung. Der Vertrag sollte deutlich regeln, dass der Anbieter nur für die von ihm erbrachten und überwachten Leistungen haftet.
• Hinweis: Achten Sie darauf, dass der Übergang zwischen den vom Anbieter und den von Ihnen durchgeführten Arbeiten sauber dokumentiert wird, um bei späteren Mängeln eine klare Abgrenzung zu haben. Dies gilt besonders an Schnittstellen wie Elektrik, Heizung und Sanitär, wenn diese Leistungen von beiden Seiten erbracht werden.

6. Bauzeit und Fertigstellung

• Verbindliche Zeitpläne: Der Vertrag sollte verbindliche Zeitpläne für den Rohbau und die vom Anbieter durchgeführten Arbeiten enthalten. Es sollten klare Termine für die Übergabe des Ausbauhauses und den Beginn der Eigenleistungen festgelegt werden.
• Vertragsstrafen bei Verzögerung: Vereinbaren Sie Vertragsstrafen für den Fall, dass der Anbieter die festgelegten Fristen nicht einhält.
• Hinweis: Ein klarer Zeitplan ist besonders wichtig, da Sie möglicherweise Handwerker für die Eigenleistungen koordinieren müssen. Verzögerungen können nicht nur zu Mehrkosten, sondern auch zu zeitlichen Engpässen führen.

7. Abnahme und Übergabe

• Förmliche Bauabnahme: Der Vertrag sollte klar regeln, wann und wie die Bauabnahme erfolgt. Die Abnahme markiert den Übergang der Verantwortung vom Anbieter auf den Bauherrn und ist oft der Beginn der Eigenleistungen.
• Abnahmeprotokoll: Lassen Sie ein detailliertes Abnahmeprotokoll anfertigen, in dem eventuell festgestellte Mängel genau dokumentiert werden.
• Hinweis: Ziehen Sie bei der Abnahme einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, um sicherzustellen, dass keine Mängel übersehen werden, die später Ihre Eigenleistungen beeinträchtigen könnten.

8. Zahlungsplan und Ratenzahlung

• Zahlungsplan nach Baufortschritt: Der Vertrag sollte einen Zahlungsplan enthalten, der sich am Baufortschritt orientiert. Zahlungen sollten in Raten erfolgen und an den Abschluss bestimmter Bauphasen (z.B. Rohbau, Fensterinstallation) geknüpft sein.
• Hinweis: Vermeiden Sie Vorauszahlungen, die den Baufortschritt übersteigen. Stellen Sie sicher, dass die letzte Rate erst nach der förmlichen Abnahme fällig wird, um Druckmittel bei eventuellen Mängeln zu haben.

9. Sicherheit und Versicherung

• Bauleistungsversicherung: Stellen Sie sicher, dass der Anbieter eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen hat, die Schäden während der Bauphase abdeckt, wie etwa Vandalismus, Unwetter oder Diebstahl.
• Bauherren-Haftpflichtversicherung: Sie als Bauherr sollten eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abschließen, die Sie vor Schadensersatzforderungen Dritter während der Bauphase schützt.
• Hinweis: Eine ausreichende Versicherung schützt vor unvorhergesehenen finanziellen Risiken. Klären Sie, welche Versicherungen der Anbieter und welche Sie selbst abschließen müssen.

10. Änderungswünsche und Zusatzleistungen

• Änderungen am Bauvertrag: Der Vertrag sollte regeln, wie Änderungen am Bauwerk oder an den vereinbarten Leistungen während der Bauphase vorgenommen werden können und wie diese abgerechnet werden.
• Hinweis: Änderungen können teuer werden. Klären Sie im Vorfeld, dass jede Änderung schriftlich festgehalten wird und die zusätzlichen Kosten genau aufgeführt sind, um unerwartete Nachzahlungen zu vermeiden.

11. Schnittstellenproblematik zwischen Anbieter und Bauherr

• Koordination zwischen Gewerken: Der Vertrag sollte klare Regelungen enthalten, wie der Übergang zwischen den Arbeiten des Anbieters und den Eigenleistungen des Bauherrn erfolgt. Dies betrifft vor allem technische Schnittstellen wie Elektroinstallation, Heizung und Sanitär.
• Hinweis: Definieren Sie genau, welche Vorleistungen der Anbieter erbringen muss, damit Sie Ihre Eigenleistungen problemlos erbringen können. Achten Sie auf die Übergabe von technischen Plänen und auf eine enge Abstimmung der Zeitpläne.

12. Rücktritts- und Kündigungsrechte

• Rücktrittsrecht: Der Vertrag sollte festlegen, unter welchen Bedingungen Sie als Bauherr vom Vertrag zurücktreten können, z.B. bei erheblichen Verzögerungen oder Mängeln, die nicht behoben werden.
• Kündigungsregelungen: Der Vertrag sollte auch Regelungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund enthalten.
• Hinweis: Faire Rücktritts- und Kündigungsregelungen schützen Sie, falls der Anbieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Achten Sie darauf, dass Sie flexibel reagieren können, falls es während der Bauphase zu erheblichen Problemen kommt.

13. Schlichtung und Gerichtsstand

• Schlichtung bei Streitigkeiten: Erwägen Sie, eine Schlichtungsklausel in den Vertrag aufzunehmen, um Streitigkeiten außergerichtlich zu klären.
• Gerichtsstand: Der Gerichtsstand sollte zu Ihrem Vorteil gewählt sein, am besten am Ort des Bauvorhabens.
• Hinweis: Eine Schlichtung kann Zeit und Geld sparen. Ein für Sie günstiger Gerichtsstand reduziert zusätzliche Kosten im Falle eines Rechtsstreits.

14. Schlussbestimmungen und salvatorische Klausel

• Salvatorische Klausel: Der Vertrag sollte eine salvatorische Klausel enthalten, die sicherstellt, dass der Vertrag auch dann gültig bleibt, wenn einzelne Bestimmungen unwirksam sind.
• Hinweis: Diese Klausel schützt den Vertrag als Ganzes, falls bestimmte Regelungen unwirksam werden.

Diese Checkliste hilft Ihnen, alle wichtigen Aspekte eines Bauvertrags mit einem Anbieter eines Ausbauhauses zu berücksichtigen. Insbesondere die klare Abgrenzung zwischen den Leistungen des Anbieters und den Eigenleistungen des Bauherrn sowie die Definition der Gewährleistungsbereiche sind entscheidend, um spätere Konflikte und Kostenexplosionen zu vermeiden. Eine rechtliche Prüfung des Vertrags vor Unterzeichnung ist ebenfalls ratsam.