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Der Kauf eines bestehenden Hauses ist die wichtigste Entscheidung auf dem Weg zum Eigenheim mit Vorgeschichte. Ähnlich wie bei der Suche nach einem Baugrundstück erfordert dieser Prozess Geduld, klare Vorstellungen und eine gut überlegte, strukturierte Vorgehensweise.
Anders als beim Kauf eines Baugrundstückes, steht zusätzlich der Zustand der Immobilie im Focus. Mit welchem Aufwand muss ich für die üblicherweise beim Neubezug eines Eigenheims vorzunehmenden Renovierungsarbeiten rechnen ? Diese Frage hat jeder im Blick, aber das ist nicht das Hauptproblem.
Vielleicht wird das Haus trotz attraktivem Grundstück zu einem günstigen Preis angeboten, ist allerdings in schlechtem Zustand oder schon ziemlich alt ? Muss ich hier mit umfangreichen Sanierungen, vielleicht sogar mit aufwendigen Eingriffen in das Tragwerk oder die Dachkonstruktion rechnen ? Wie steht es um die Installationen für Heizung, Sanitär und Elektro, insbesondere die nicht offen sichtbaren Komponenten ? All diese Fragen sollten so weit als möglich geklärt sein vor dem Abschluss eines Kaufvertrags. Aus Bauherr ohne Vorerfahrungen tut man gut daran, für die wirklich interessanten Objekte so früh wie möglich einen Fachmann hinzuziehen.
Hier sind die ersten Schritte, die zwangsläufig dazu führen, dass sich Fragen auftun :
1. Wo soll mein Haus stehen?
Die Lage des Hauses beeinflusst Ihren Alltag maßgeblich: Wie bequem ist der Weg zur Arbeit? Wie familienfreundlich oder ruhig ist die Umgebung? Eine gute Infrastruktur ist genauso wichtig wie die Nähe zu Schulen, Ärzten oder Einkaufsmöglichkeiten.
Fragen, die Sie sich stellen sollten:
- Ist das Haus verkehrstechnisch ausreichend gut angebunden?
- Gibt es ÖPNV in der näheren Umgebung?
- Gibt es potentielle Lärmquellen wie Autobahn, Bundesstraßen, viel befahrene Motorrad-Routen oder Gewerbebetriebe?
- Wie weit sind die nächsten Supermärkte, Ärzte, Kitas oder Schulen entfernt?
- Entspricht die Nachbarschaft meinen Vorstellungen?
Ein Tipp:
Besuchen Sie die Gegend zu unterschiedlichen Tageszeiten, auch abends und am Wochenende. So bekommen Sie einen realistischen Eindruck von Lärmpegel, Verkehr und Atmosphäre.
2. Welche Kriterien zu Eigenschaften und Nutzbarkeit sind mir wichtig?
Ein bestehendes Haus bietet Ihnen viele Gestaltungsmöglichkeiten, aber es sollte bereits möglichst nah an Ihren Vorstellungen sein. Überlegen Sie, welche Eigenschaften das Haus unbedingt haben muss und welche flexibel sind.
Einige wichtige Kriterien:
- Anzahl der Zimmer: Reicht die Raumaufteilung für Ihre Familie?
- Zustand: Möchten Sie ein bezugsfertiges Haus oder sind Sanierungen für Sie akzeptabel?
- Grundstück: Ist genug Platz für Ihre Wünsche, z. B. einen Garten, Carport oder Spielbereich?
Ein Tipp:
Erstellen Sie eine Liste mit „Must-Haves“ und „Nice-to-Haves“. Das hilft Ihnen, die Angebote objektiv zu bewerten und keine wichtigen Aspekte zu übersehen.
3. Treffe ich die richtige Auswahl?
Es ist nicht leicht, das perfekte Haus zu finden. Oft müssen Kompromisse gemacht werden. Umso wichtiger ist es, Ihre Entscheidung auf fundierte Informationen und nicht nur auf den ersten Eindruck zu stützen.
Wie Sie vorgehen können:
- Erstellen Sie eine Pro- und Contra-Liste für jedes Haus.
- Holen Sie sich Meinungen von erfahrenen Käufern, Freunden oder Maklern ein.
- Denken Sie langfristig: Passt das Haus auch in 10 oder 20 Jahren zu Ihrem Lebensstil?
Ein Tipp:
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Ihr Bauchgefühl – prüfen Sie Fakten wie Zustand, Alter und Energieeffizienz des Hauses.
4. Wie komme ich an belastbare Erfahrungswerte?
Ein Haus kann äußerlich gut aussehen, aber Mängel verstecken sich oft in der Substanz. Um sicherzugehen, dass keine unerwarteten Kosten auf Sie zukommen, sind gründliche Recherchen und Untersuchungen nötig.
Was Sie tun sollten:
- Lassen Sie den Zustand des Hauses von einem Sachverständigen prüfen.
- Fordern Sie Unterlagen an, wie den Energieausweis, Grundrisse oder Informationen zu früheren Sanierungen.
- Fragen Sie nach Gutachten oder Inspektionen, um Risiken einzuschätzen.
Ein Tipp:
Sprechen Sie mit den bisherigen Eigentümern oder Nachbarn. Sie können oft wertvolle Hinweise auf die Geschichte des Hauses oder Probleme in der Gegend geben.
5. Welche Eigenschaften könnten mit besonderen Herausforderungen verbunden sein?
Bestimmte Merkmale eines Hauses können zusätzliche Kosten oder Einschränkungen mit sich bringen. Zum Beispiel erfordern ältere Häuser oft eine Modernisierung bzw. Sanierung, während denkmalgeschützte Objekte spezielle Auflagen, zumeist zum Erscheinungsbild haben.
Worauf Sie achten sollten:
- Gibt es feuchte Wände, schlecht isolierte Fenster, eine alte Heizung (z.B. Öl)?
- Wie ist die Bausubstanz, besonders bei älteren Häusern?
- Gibt es sichtbare Risse oder Durchbiegungen in Tragwerks-Komponenten?
- Bestehen realistische Möglichkeiten zur energetischen Sanierung?
- Liegen rechtliche Einschränkungen vor, z. B. durch Denkmalschutz oder Wegerechte?
Ein Tipp:
Lassen Sie sich nicht nur vom Preis leiten. Ein vermeintlich günstiges Haus kann hohe Sanierungskosten nach sich ziehen.
6. Passt es zu meinen Finanzierungsvorstellungen?
Der Kauf eines Hauses geht über den Kaufpreis hinaus. Sie müssen auch die Nebenkosten (z. B. Notar, Steuern) sowie die möglichen Sanierungs- und Renovierungskosten berücksichtigen.
Bewege ich mich noch innerhalb meines Budgets:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises).
- Notarkosten und Grundbuchgebühren (ca. 1,5–2 % des Kaufpreises).
- Eventuelle Maklerprovision und zusätzliche Kosten für Modernisierung oder Umbauten.
Ein Tipp:
Kalkulieren Sie großzügig – ein Puffer von 10–20 % des Gesamtbudgets hilft, unvorhergesehene Ausgaben abzufangen.
7. Wie muss der Kauf abgewickelt werden?
Der Kauf eines Hauses ist rechtlich bindend und erfordert die Mitwirkung eines Notars. Ein transparenter Prozess hilft, Missverständnisse oder Fehler zu vermeiden.
Schritte beim Kauf:
- Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Experten prüfen, bevor Sie ihn beim Notar unterschreiben.
- Klären Sie alle offenen Fragen zur Zahlung, Übergabe und eventuellen Mängeln.
- Nach der Unterzeichnung wird der Kauf zuerst als Auflassung ins Grundbuch, mit zeitlicher Verzögerung in Abteilung 1 eingetragen. Nach der Zahlung des Kaufpreises findet die Hausübergabe statt und sie sind offizieller Eigentümer.
Ein Tipp:
Achten Sie vorab auf bestehende Grunddienstbarkeiten oder Belastungen im Grundbuch, um spätere Probleme zu vermeiden.
Zusammenfassung
Die Suche und der Erwerb eines Bestandsbaus sind komplexe, aber lohnenswerte Schritte. Eine gründliche Planung, realistische Erwartungen und die Einholung professioneller Hilfe ermöglichen es Ihnen, ein Zuhause zu finden, das Ihren Vorstellungen entspricht und langfristig zu Ihnen passt.