– Checkliste Bauträgervertrag ohne Baugrundstück

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1. Vertragsparteien

  • Vollständige und korrekte Angaben: Überprüfen Sie, dass die vollständigen Namen und Adressen des Bauträgers und des Bauherren (Ihnen) korrekt und vollständig im Vertrag stehen.
  • Hinweis: Falsche Angaben können die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren. Stellen Sie sicher, dass auch die Vertretungsberechtigungen bei juristischen Personen korrekt angegeben sind.

2. Vertragsgegenstand

  • Detaillierte Beschreibung des Bauvorhabens: Der Vertrag muss klar festlegen, welches Bauwerk errichtet wird (z.B. Haus oder Wohnung), einschließlich der Größe, der Anzahl der Zimmer und der Stockwerke sowie der Bauweise.
  • Hinweis: Lassen Sie sich eine detaillierte Baubeschreibung geben. Diese sichert Ihre Erwartungen ab und minimiert das Risiko von Missverständnissen oder ungewollten Änderungen während des Bauprozesses.

3. Bauleistungsbeschreibung

  • Umfassende Baubeschreibung: Der Vertrag sollte eine genaue und umfassende Baubeschreibung enthalten. Diese sollte alle wesentlichen Ausführungen, verwendeten Materialien und Ausstattungen umfassen, z.B. Bodenbeläge, Fenster, Türen, Sanitäranlagen, Heizung, Elektroinstallationen.
  • Hinweis: Eine detaillierte Baubeschreibung schützt Sie vor Minderwertigkeiten oder Abweichungen. Achten Sie darauf, dass Sonderwünsche oder individuelle Ausstattungen schriftlich fixiert sind.

4. Kaufpreis und Zahlungsplan

  • Festlegung des Gesamtpreises: Der Vertrag muss einen klaren und verbindlichen Kaufpreis für die Bauleistung enthalten. Eventuelle Nebenkosten, wie z.B. für Erschließung oder Genehmigungen, sollten ebenfalls aufgeführt sein.
  • Zahlungsplan nach Baufortschritt: Zahlungen sollten nach Baufortschritt gestaffelt werden (z.B. nach Fertigstellung des Rohbaus, des Innenausbaus etc.), und dieser Plan sollte im Vertrag detailliert beschrieben sein.
  • Hinweis: Achten Sie darauf, dass der Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entspricht. Zahlungen sollten erst nach erbrachten Bauleistungen erfolgen, um Ihr finanzielles Risiko zu minimieren.

5. Termine und Fristen

  • Baubeginn und Fertigstellung: Der Vertrag sollte klare Angaben zum geplanten Baubeginn und zur Fertigstellung des Bauwerks enthalten. Zwischenfristen (Meilensteine) können ebenfalls hilfreich sein.
  • Vertragsstrafen bei Terminüberschreitungen: Vereinbaren Sie Vertragsstrafen, wenn die festgelegten Termine erheblich überschritten werden.
  • Hinweis: Klare Fristen helfen Ihnen, den Baufortschritt zu überwachen. Vertragsstrafen bei Verzögerungen motivieren den Bauträger, pünktlich zu liefern, und schützen Sie vor finanziellen Nachteilen.

6. Gewährleistung und Haftung

  • Gewährleistungsfristen: Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Baumängel beträgt in der Regel 5 Jahre nach BGB. Der Vertrag sollte klarstellen, wie Mängel gerügt und beseitigt werden.
  • Haftungsregelungen: Der Bauträger haftet für Baumängel, aber überprüfen Sie, ob der Vertrag die Haftung ungerechtfertigt einschränkt (z.B. durch pauschale Haftungsausschlüsse).
  • Hinweis: Bestehen Sie darauf, dass die gesetzlichen Gewährleistungsfristen nicht verkürzt werden und dass die Mängelbeseitigung klar geregelt ist. Sie sollten die Möglichkeit haben, Mängel innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu reklamieren.

7. Änderungswünsche und Zusatzleistungen

  • Vereinbarung von Sonderwünschen: Falls Sie während des Baus Sonderwünsche haben (z.B. spezielle Materialien oder zusätzliche Ausstattungen), sollte der Vertrag regeln, wie solche Änderungen umgesetzt und berechnet werden.
  • Hinweis: Sonderwünsche sollten immer schriftlich festgehalten und klar beziffert werden. Achten Sie darauf, dass alle Zusatzkosten vorher klar kommuniziert und genehmigt werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.

8. Sicherheitsleistungen

  • Bürgschaften oder Sicherheiten: Prüfen Sie, ob der Bauträger eine Sicherheitsleistung (z.B. Bankbürgschaft) bietet, die Sie gegen das Risiko einer Insolvenz oder Nichterfüllung absichert.
  • Hinweis: Sicherheitsleistungen geben Ihnen die Sicherheit, dass der Bau auch bei Problemen des Bauträgers fertiggestellt wird. Verlangen Sie entsprechende Nachweise, wie eine Fertigstellungsbürgschaft.

9. Abnahme des Bauwerks

  • Förmliche Bauabnahme: Der Vertrag sollte klare Regelungen für die Abnahme des Bauwerks enthalten. Die Bauabnahme sollte förmlich mit einem Abnahmeprotokoll erfolgen, das von beiden Seiten unterzeichnet wird.
  • Einbeziehung eines Sachverständigen: Sie haben das Recht, bei der Bauabnahme einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der Sie bei der Begutachtung von Mängeln unterstützt.
  • Hinweis: Eine förmliche Bauabnahme ist entscheidend, da mit ihr die Gewährleistungsfrist beginnt. Lassen Sie Mängel genau dokumentieren, um später Ansprüche geltend machen zu können.

10. Erschließungskosten und Anschlussleistungen

  • Klärung der Erschließungskosten: Der Vertrag sollte klar regeln, ob und in welchem Umfang die Erschließungskosten (Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser, Gas) im Preis enthalten sind.
  • Hinweis: Erschließungskosten können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Stellen Sie sicher, dass diese im Vertrag detailliert geregelt sind, um Überraschungen zu vermeiden.

11. Versicherungen

  • Bauleistungsversicherung: Der Bauträger sollte eine Bauleistungsversicherung abschließen, die unvorhergesehene Schäden während des Baus abdeckt (z.B. durch Unwetter, Vandalismus).
  • Bauherren-Haftpflichtversicherung: Klären Sie, ob Sie als Bauherr zusätzlich eine Bauherren-Haftpflichtversicherung benötigen, um sich gegen Schäden an Dritten während des Baus abzusichern.
  • Hinweis: Versicherungen sind ein wichtiger Schutz, um finanzielle Risiken während des Bauprozesses abzufedern.

12. Rücktritts- und Kündigungsrechte

  • Rücktrittsrecht vom Vertrag: Der Vertrag sollte festlegen, unter welchen Bedingungen Sie als Bauherr vom Vertrag zurücktreten können (z.B. bei erheblichen Bauverzögerungen oder schwerwiegenden Mängeln).
  • Kündigungsfristen: Prüfen Sie, ob der Vertrag faire Kündigungsfristen für beide Parteien enthält.
  • Hinweis: Faire Rücktritts- und Kündigungsregelungen schützen Sie, falls der Bauträger seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Lassen Sie sich diese Möglichkeiten vertraglich sichern.

13. Finanzierung

  • Finanzierungsnachweise: Klären Sie, ob und in welchem Umfang der Bauträger für die Finanzierung des Baus Sicherheiten benötigt. Falls Sie eine Finanzierung über die Bank haben, sollte die Zahlungsabwicklung mit den Fortschrittszahlungen abgestimmt sein.
  • Hinweis: Sorgen Sie dafür, dass Zahlungen und Finanzierungsnachweise zeitlich mit dem Baufortschritt abgestimmt sind. Das schützt Sie davor, zu früh zu viel zu bezahlen.

14. Schlichtung und Gerichtsstand

  • Schlichtungsklausel: Es kann sinnvoll sein, eine Klausel zur Schlichtung aufzunehmen, um Streitigkeiten außergerichtlich beizulegen.
  • Gerichtsstand: Der Gerichtsstand sollte für Sie als Bauherr vorteilhaft sein, idealerweise am Ort des Bauvorhabens.
  • Hinweis: Eine Schlichtung spart oft Zeit und Geld, und ein für Sie vorteilhafter Gerichtsstand stellt sicher, dass Sie im Streitfall nicht unnötige Reise- und Prozesskosten haben.

15. Kommunikation und Dokumentation

  • Regelung zur Kommunikation: Der Vertrag sollte festlegen, wie und über welche Kanäle kommuniziert wird (z.B. per E-Mail, schriftlich). So vermeiden Sie Missverständnisse.
  • Hinweis: Alle wichtigen Abstimmungen und Änderungen sollten schriftlich festgehalten werden, um später rechtlich abgesichert zu sein.

An welchen Stellen in einem Bauvertrag kommt es immer wieder zur Benachteiligung des Bauherren durch unklare, lückenhafte Vereinbarungen oder vorsätzlich eingebaute „Vertragsfallen“ ?

Diese Checkliste hilft Ihnen als Bauherr, alle wesentlichen Aspekte eines Bauvertrags mit einem Bauträger (ohne Grundstück) zu berücksichtigen. Vor allem bei großen Bauvorhaben lohnt es sich, den Vertrag von einem Experten prüfen zu lassen, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren.