– Checkliste Bauträgervertrag mit Baugrundstück

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Hier ist eine detaillierte Checkliste zur Prüfung eines Bauvertrags mit einem Bauträger, einschließlich des Kaufs eines Baugrundstücks, mit erläuternden Hinweisen für den Bauherren zur Wahrung seiner Interessen:

1. Vertragsparteien

  • Prüfung der Vertragsparteien: Überprüfen Sie die vollständigen und korrekten Angaben zu Bauträger und Bauherr (Ihnen). Der Bauträger sollte eine juristisch einwandfreie Person oder Firma sein.
  • Hinweis: Achten Sie auf eine saubere Vertretungsregelung, insbesondere bei Unternehmen, um sicherzustellen, dass der Vertrag rechtswirksam ist.

2. Vertragsgegenstand

  • Bauvorhaben und Grundstücksangaben: Der Vertrag muss eindeutig beschreiben, welches Bauwerk auf welchem Grundstück errichtet wird. Wichtige Angaben sind die Grundstücksgröße, genaue Lage und das Bauvorhaben.
  • Hinweis: Lassen Sie die Grundstücksgröße, das Bauvorhaben und eventuelle Sonderwünsche detailliert im Vertrag festhalten, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

3. Kaufpreis und Zahlungsplan

  • Gesamtpreis: Der Gesamtpreis für Grundstück und Bauleistung muss klar ersichtlich sein. Achten Sie auf eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten (Grundstück, Haus, Erschließungskosten etc.).
  • Zahlungsplan: Der Vertrag sollte einen genauen Zahlungsplan enthalten. Zahlungen sollten nach Baufortschritt gestaffelt sein (z.B. nach Abschluss bestimmter Bauabschnitte).
  • Hinweis: Achten Sie darauf, dass der Zahlungsplan gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgt. So zahlen Sie nur für erbrachte Leistungen und minimieren das Risiko von Vorauszahlungen.

4. Bauleistungsbeschreibung

  • Detaillierte Baubeschreibung: Der Vertrag sollte eine genaue Baubeschreibung enthalten. Hier müssen alle Bauleistungen detailliert aufgelistet sein, z.B. verwendete Materialien, Ausstattung (Bodenbeläge, Fenster, Türen, Heizung, Sanitäranlagen).
  • Hinweis: Eine detaillierte Baubeschreibung schützt Sie vor späteren bösen Überraschungen. Stellen Sie sicher, dass alle wesentlichen Details dokumentiert sind, insbesondere Ihre Sonderwünsche.

5. Änderungswünsche und Zusatzleistungen

  • Regelung für Änderungswünsche: Klären Sie im Vertrag, wie Änderungswünsche im Bauprozess umgesetzt werden können und wie diese berechnet werden.
  • Hinweis: Zusatzleistungen oder Änderungen können teuer werden. Stellen Sie sicher, dass diese nur nach schriftlicher Genehmigung durch Sie umgesetzt werden.

6. Bauzeit und Fertigstellungstermin

  • Baubeginn und Fertigstellung: Der Vertrag sollte klare Regelungen zum Baubeginn und Fertigstellungstermin enthalten. Zudem sollten Zwischenfristen (Meilensteine) festgelegt werden.
  • Vertragsstrafen bei Verzögerungen: Vereinbaren Sie, dass der Bauträger bei Verzögerungen eine Vertragsstrafe zahlen muss, wenn der Fertigstellungstermin ohne triftige Gründe überschritten wird.
  • Hinweis: Achten Sie auf Pufferzeiten und die Möglichkeit, bei Verzögerungen Entschädigungen zu verlangen. Lassen Sie die Vertragsstrafen so gestalten, dass sie für Sie fair und durchsetzbar sind.

7. Gewährleistung und Haftung

  • Gewährleistungsfristen: Der Bauträger ist für Mängel am Bauwerk haftbar. Prüfen Sie, wie lange die Gewährleistung gilt (in der Regel 5 Jahre nach VOB/B bzw. BGB-Recht).
  • Regelung zur Mängelbeseitigung: Der Vertrag sollte klar regeln, wie Mängel angezeigt werden müssen und in welchem Zeitraum sie beseitigt werden.
  • Hinweis: Achten Sie auf faire Gewährleistungsregelungen und darauf, dass Ihre Rechte bei Baumängeln gut abgesichert sind.

8. Sicherheitsleistungen

  • Bürgschaft oder Fertigstellungsgarantie: Lassen Sie sich vom Bauträger eine Sicherheitsleistung (z.B. Bankbürgschaft) garantieren, um Ihr finanzielles Risiko zu minimieren, falls der Bauträger insolvent wird oder das Bauvorhaben nicht fertigstellt.
  • Hinweis: Eine Fertigstellungsbürgschaft schützt Sie vor dem Risiko eines unfertigen Hauses bei Bauträgerinsolvenz.

9. Erschließung des Grundstücks

  • Erschließungskosten: Der Vertrag sollte klar regeln, welche Erschließungskosten (Anschluss von Wasser, Strom, Kanalisation, Straße) im Kaufpreis enthalten sind und welche zusätzlich anfallen könnten.
  • Hinweis: Unklare Regelungen können zu hohen Zusatzkosten führen. Stellen Sie sicher, dass alle Erschließungskosten im Vertrag detailliert aufgeführt sind.

10. Abnahme des Bauwerks

  • Abnahmeprotokoll: Es sollte klar geregelt sein, wie und wann die Bauabnahme erfolgt. Im Abnahmeprotokoll sollten alle eventuell festgestellten Mängel festgehalten werden.
  • Sachverständige Abnahme: Sie haben das Recht, bei der Bauabnahme einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen.
  • Hinweis: Bestehen Sie auf eine förmliche Abnahme und nehmen Sie Mängel genau auf. Ohne Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist nicht.

11. Finanzierung und Auflassungsvormerkung

  • Absicherung durch Auflassungsvormerkung: Lassen Sie sich vor Zahlung von Kaufpreisteilen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichern. Diese stellt sicher, dass das Grundstück später an Sie übertragen wird.
  • Hinweis: Die Auflassungsvormerkung ist Ihre Absicherung, dass das Grundstück nicht an einen Dritten verkauft wird, solange Sie Zahlungen leisten.

12. Grundbuch und Eigentumsübergang

  • Prüfung des Grundbuchs: Der Bauträger muss Ihnen ein lastenfreies Grundstück garantieren. Lassen Sie das Grundbuch auf Belastungen wie Grundschulden oder Wegerechte überprüfen.
  • Übergang des Eigentums: Der Vertrag sollte klar regeln, wann und unter welchen Bedingungen das Grundstück in Ihr Eigentum übergeht.
  • Hinweis: Eine sorgfältige Grundbuchprüfung ist wichtig, um sicherzustellen, dass keine ungewollten Belastungen auf dem Grundstück lasten.

13. Versicherungen

  • Bauleistungsversicherung: Stellen Sie sicher, dass der Bauträger eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen hat, die Schäden während der Bauzeit (z.B. durch Unwetter, Vandalismus) abdeckt.
  • Bauherren-Haftpflichtversicherung: Prüfen Sie, ob Sie selbst als Bauherr eine zusätzliche Bauherren-Haftpflichtversicherung benötigen, um Risiken während der Bauzeit abzusichern.
  • Hinweis: Eine ausreichende Versicherungsdeckung schützt Sie vor finanziellen Schäden, die während der Bauzeit auftreten könnten.

14. Rücktritts- und Kündigungsrechte

  • Rücktritt vom Vertrag: Klären Sie im Vertrag, unter welchen Bedingungen Sie vom Vertrag zurücktreten können (z.B. bei erheblicher Bauverzögerung oder gravierenden Mängeln).
  • Hinweis: Faire Rücktrittsregelungen sind wichtig, um im Fall schwerwiegender Probleme handlungsfähig zu bleiben.

15. Schlichtung und Gerichtsstand

  • Schlichtungsklausel: Es kann sinnvoll sein, eine Schlichtungsklausel zu vereinbaren, um Streitigkeiten außergerichtlich beizulegen.
  • Gerichtsstand: Der Gerichtsstand sollte für Sie als Bauherr vorteilhaft sein, idealerweise am Ort des Bauvorhabens.
  • Hinweis: Eine Schlichtung spart oft Zeit und Geld. Achten Sie zudem auf einen Gerichtsstand, der für Sie leicht zugänglich ist.

16. Salvatorische Klausel

  • Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestandteile: Der Vertrag sollte eine salvatorische Klausel enthalten, die besagt, dass der Vertrag auch dann gültig bleibt, wenn einzelne Regelungen unwirksam sind.
  • Hinweis: Diese Klausel schützt den Vertrag insgesamt, auch wenn einzelne Bestimmungen unwirksam werden sollten.

17. Sonderwünsche und Anpassungen

  • Regelung von Sonderwünschen: Im Vertrag sollte festgehalten werden, wie Sonderwünsche (z.B. spezielle Materialien, besondere Raumaufteilungen) umgesetzt werden und zu welchen Kosten.
  • Hinweis: Lassen Sie Sonderwünsche immer schriftlich dokumentieren, um spätere Diskussionen oder Zusatzkosten zu vermeiden.

18. Kommunikation und Dokumentation

  • Regelung der Kommunikation: Legen Sie im Vertrag fest, wie und über welche Kanäle kommuniziert wird (z.B. E-Mail, schriftlich). So vermeiden Sie Missverständnisse und haben klare Nachweise.
  • Hinweis: Alle Änderungen und wichtigen Absprachen sollten schriftlich festgehalten werden, um später rechtlich abgesichert zu sein.

An welchen Stellen in einem Bauvertrag kommt es immer wieder zur Benachteiligung des Bauherren durch unklare, lückenhafte Vereinbarungen oder vorsätzlich eingebaute „Vertragsfallen“ ?

Diese Checkliste hilft Ihnen als Bauherr, alle wesentlichen Aspekte eines Bauvertrags mit einem Bauträger (mit Grundstück) zu berücksichtigen. Vor allem bei großen Bauvorhaben lohnt es sich, den Vertrag von einem Experten prüfen zu lassen, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren.