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Nachdem die ersten Vorstellungen und Wünsche für das zukünftige Zuhause klar sind, rückt die genaue Auswahl des Grundstücks in den Fokus. Denn nicht jedes Grundstück, das auf den ersten Blick vielversprechend wirkt, erfüllt auch die bautechnischen Anforderungen. Um spätere Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie bei der Wahl des Baugrunds auf eine Reihe von Faktoren achten, die entscheidend für die Realisierbarkeit Ihres Bauvorhabens sind.

Ein zentraler Aspekt ist der lokale Bebauungsplan. Dieser Plan legt fest, wie und was auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Es ist daher unerlässlich, den Bebauungsplan frühzeitig einzusehen, um sicherzustellen, dass Ihre Vorstellungen von Hausform, Höhe oder Lage des Gebäudes mit den behördlichen Vorgaben übereinstimmen. Oft regelt der Bebauungsplan auch, wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen, welche Dachformen erlaubt sind und wie groß der Abstand zu Nachbargrundstücken sein muss.

Es gibt auch Lagen – zumeist ländlich – für die kein Bebauungsplan existiert. In diesem Fall wird in aller Regel von der Baubehörde verlangt, dass sich das geplante Neubau-Vorhaben an der vorhandenen Bebauung orientiert. Hier ist eine intensive Abstimmung mit der Baubehörde erforderlich ! Hier macht es zumeist Sinn, eine Bauvoranfrage auf Basis der erstellten Planungen einzureichen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beschaffenheit des Baugrunds. Der Untergrund des Grundstücks sollte für den Hausbau geeignet sein, da bestimmte Bodenarten wie beispielsweise Lehm oder Torf problematisch sein können und teure zusätzliche Maßnahmen erfordern, um ein stabiles Fundament zu legen. Ein Bodengutachten hilft dabei, potenzielle Risiken im Vorfeld zu erkennen. Zudem ist die Entwässerung des Grundstücks zu beachten: Liegt es in einem Gebiet mit Hochwasserrisiko oder einer im Boden erhöhten Radonkonzentration (radioaktives gesundheitsschädliches Gas) ? Eine ungünstige Topografie, wie starke Hanglagen, kann ebenfalls den Bau erschweren und zu höheren Baukosten führen.

Neben den baulichen Gegebenheiten spielen auch äußere Faktoren eine Rolle. Prüfen Sie, ob das Grundstück in einer ruhigen Lage liegt oder ob Lärmquellen wie stark befahrene Straßen, Bahngleise oder Gewerbegebiete in der Nähe sind. Solche Störfaktoren können die Lebensqualität erheblich beeinträchtigen und sollten nicht unterschätzt werden.

Zudem lohnt es sich, rechtliche Aspekte zu klären. Gibt es Wege- oder Nutzungsrechte, die Dritte auf dem Grundstück haben? Solche Rechte können die Nutzung einschränken und sind vor dem Kauf genau zu prüfen. Ebenso sollten Sie sicherstellen, dass das Grundstück vollständig erschlossen ist, das heißt, dass alle notwendigen Versorgungsleitungen wie Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation vorhanden sind. Wenn diese erst noch gelegt werden müssen, kann das dauern und zusätzliche Kosten verursachen.

Einen Anhaltspunkt für den zu erwartenden m2-Preis eines Grundstückes liefern die sogenannten BORIS-Bodenrichtwerte, die für fast alle Bundesländer (außer z.B. Bayern, Saarland) verfügbar sind.

Verfügbare Bodenrichtwerte BORIS Deutschlandkarte

Eine gründliche Prüfung all dieser Punkte hilft Ihnen dabei, das richtige Grundstück zu finden, das sowohl Ihren Wünschen entspricht als auch die bautechnischen Voraussetzungen für den Bau Ihres Traumhauses erfüllt.

Einige Fragen zur Unterstützung der Entscheidungsfindung

Tendiere ich mit meiner Vorstellung vom idealen Grundstück eher zum gerade begonnenen Neubaugebiet, zur Baulücke in einem weitgehend fertig bebauten Neubaugebiet oder zu einer Baulücke bzw. einem Abrissgrundstück in einem gewachsenen Wohnumfeld ?

Welche Faktoren bestimmen die ideale Lage für mein Baugrundstück?

Welche Bedeutung hat der Zuschnitt des Grundstücks für die spätere Bebauung?

Wie wichtig ist die Himmelsrichtung des Grundstücks für die Energieeffizienz des Hauses?

Wie finde ich heraus, ob ein Baugrundstück baureif ist?

Was muss ich beim Kauf eines noch nicht erschlossenen Grundstücks beachten ?

Wie kann ich herausfinden, ob das Grundstück in einer Hochwasser-, Erdrutsch- oder Erdbebengefährdeten Zone liegt und welche Bedeutung kann das haben ?

Wie finde ich heraus, ob es Altlasten oder Kontaminationen auf dem Grundstück gibt?

Wie finde ich heraus, ob mit der Gefahr von Bergschäden auf dem Baugrund zu rechnen ist ?

Liegt das Grundstück in einer Zone mit erhöhter Radonkonzentration. Radon ist ein radioaktives Gas und kann aus dem Boden austreten und sich in undichten Kellern anreichern. Einer von 10 Lüngenkrebsfällen ist auf Radon zurückzuführen.

Welche Rolle spielen Grundwasserstände und Entwässerungssysteme beim Grundstückskauf?

Welche Bebauungspläne gibt es für das Umfeld des Grundstücks, und wie könnten sie sich in Zukunft entwickeln?

Wie finde ich heraus, ob das Grundstück Erschließungskosten verursacht (z. B. für Straßen, Strom, Wasser) bzw. ob solche nach bereits gelaufenen Maßnahmen noch nicht eingefordert wurden ?

Welche Bedeutung haben Grundstücksneigung und Topografie für die Planung des Hauses?

Welche Vorschriften oder Einschränkungen im Bebauungsplan sollten bei der Wahl des Grundstücks beachtet werden?

Wie wichtig ist mir die Breitbandanbindung und digitale Infrastruktur in der Umgebung des Grundstücks?

Wie kann ich die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks prüfen lassen (z. B. Bodengutachten)?

Welche Rolle spielen Schallschutz und Emissionsschutz bei der Grundstücksauswahl?

Wie finde ich heraus, ob es bestehende Wegerechte oder andere Nutzungsrechte auf dem Grundstück gibt?

Welche über den Kaufpreis hinausgehende zusätzliche Kosten fallen beim Grundstückskauf an ?

Mit welchen Nebenkosten einschließlich Grunderwerb müssen Bauherren rechnen ? (Beispiel NRW)