– Phase 1 : Suche und Erwerb Grundstück

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Die Suche nach dem richtigen Grundstück ist der erste und dazu besonders gravierende Schritt, da mit der Auswahl des Grundstücks sehr viele Parameter des geplanten Hausbaus vorbestimmt sind. Diese Aufgabe erfordert Geduld, klare Vorstellungen und ein strukturiertes Vorgehen. Auch scheinbar offensichtliche Aspekte können oft übersehen werden. Hier finden sie aufgeführt, was Sie beachten sollten:

1. Wo soll mein Neubau stehen?

  • Warum ist das so wichtig?
    Die Lage Ihres Grundstücks entscheidet, wie angenehm und praktisch Ihr zukünftiges Leben dort sein wird. Viele Bauherren unterschätzen, wie wichtig eine gute Anbindung an die Verkehrswege und eine funktionierende Infrastruktur sind.
  • Fragen, die Sie sich stellen sollten:
    • Ist das Grundstück gut erreichbar? Wie weit sind Arbeit, Schule, Kita, Einkaufsmöglichkeiten und Arztpraxen oder Kliniken entfernt?
    • Gibt es öffentliche Verkehrsmittel? Wie lange brauchen Sie zu Fuß, mit dem Rad oder Auto zu ihren Zielorten?
    • Wie ist die Umgebung? Ist sie ruhig, familienfreundlich oder eher geschäftig?
  • Ein Tipp:
    Prüfen Sie die Umgebung auch mal nachts, früh morgens oder an Wochenenden. Manche Wohnlagen wirken ruhig, können aber zu Stoßzeiten sehr laut sein.

2. Welche Kriterien sind mir wichtig?

  • Was ist damit gemeint?
    Überlegen Sie, was Sie sich von Ihrem Grundstück wünschen. Legen Sie eine Liste mit Muss- und Kann-Kriterien an, um die Auswahl zu erleichtern.
  • Mögliche Kriterien:
    • Größe: Reicht der Bauplatz für Ihr Haus, Garten, Garage, Carport oder ein Spielhaus? Bedenken Sie dabei, dass Baugrund teuer ist!
    • Ausrichtung: Möchten Sie abends Sonne auf der Terrasse haben? Kann eine PV-Anlage wirksam betrieben werden? Soll das Wohnzimmer lichtdurchflutet sein?
    • Nachbarschaft: Liegt das Grundstück in einem Neubaugebiet mit Familien oder in einer bestehenden Wohngegend? Wohnen Bekannte oder Verwandte in der Nähe?
  • Ein Tipp:
    Besichtigen Sie mehrere in Frage kommende Grundstücke, um ein Gefühl für Ihre Prioritäten zu entwickeln.

3. Treffe ich die richtige Auswahl?

  • Warum sollte man sich hinterfragen?
    Es ist schwer, sich zu entscheiden, vor allem, wenn es viele Optionen gibt. Hier hilft nur ein strukturiertes Vorgehen.
  • Wie Sie vorgehen können:
    • Pro- und Contra-Liste: Listen Sie Vor- und Nachteile der besichtigten Grundstücke auf und bewerten sie diese (z.B. 1-5).
    • Beratung einholen: Reden Sie mit erfahrenen Bauherren und Menschen in der Nachbarschaft über die weniger offensichtlichen Gegebenheiten.
    • Langfristig denken: Wird die Lage für sie und ihre Planungen auch in 10 oder 20 Jahren noch passen (KInder, Platzbedarf)?
  • Ein Tipp:
    Vertrauen Sie nicht nur Ihrem Bauchgefühl – lassen Sie die Daten für sich sprechen. Kosten, Lage und Nutzungsmöglichkeiten sollten im Mittelpunkt stehen. Emotionale Entscheidungen können fehlleiten.

4. Wie komme ich an belastbare Erfahrungswerte?

  • Was bedeutet das?
    Es passiert leicht, sich von einem schönen Grundstück blenden zu lassen. Belastbare Daten helfen, mögliche, nicht offensichtliche Risiken zu erkennen.
  • Was Sie tun sollten:
    • Bebauungsplan prüfen: Hier stehen wichtige Informationen zu erlaubten Bauhöhen, Dachformen, Abständen, Zaunhöhen, Nutzungsarten usw.
    • Altlasten prüfen: Gibt es Hinweise auf eine frühere industrielle Nutzung des Geländes oder vermutete Schadstoffe im Boden?
    • Gibt es eine Gefährdungslage : Gab es in der Vergangenheit schon Überflutungsereignisse aus Bächen in der Umgebung oder ungünstige Ablaufverhältnisse von Starkregen?
    • Bodengutachten in Auftrag geben: Es kostet Geld, spart aber teure Überraschungen (z. B. für teure Fundamente bei schwierigen Böden).
  • Ein Tipp:
    Sprechen Sie mit den Nachbarn – sie kennen das Umfeld, die Region und können Ihnen oft ehrliche Erfahrungsberichte geben. Von einem Immobilienmakler sollte man nicht erwarten, dass ihm alle Umstände bekannt sind.

5. Welche Eigenschaften können mit besonderen Herausforderungen verbunden sein?

  • Was ist damit gemeint?
    Manche Grundstücke erfordern zusätzliche Maßnahmen, die Geld und Zeit kosten.
  • Worauf Sie achten sollten:
    • Hanglage: Erfordert oft sehr aufwändige Fundamente, Drainagen oder spezielle Erschließungen – kann aber auch Vorteile haben.
    • Wassernähe: Hochwasserschutzmaßnahmen oder spezielle Bauweisen können nötig sein. Hören sie sich bei Nachbarn um zu vergangenen Ereignissen.
    • Schlechte Bodenqualität: Kann zusätzliche Stabilisierung (z. B. Pfähle) oder Bodenaustausch nötig machen.
  • Ein Tipp:
    Lassen Sie sich nicht nur vom Preis leiten – ein vermeintlich günstiges Grundstück kann bei später bekannt werdenden Problemen sehr teuer werden.

6. Passt es zu meinen Finanzierungsvorstellungen?

  • Was bedeutet das?
    Nicht nur der Kaufpreis zählt – auch Nebenkosten und mögliche Zusatzkosten müssen in Ihr Budget passen.
  • Was zu beachten ist:
    • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises).
    • Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 – 2 % des Kaufpreises).
    • Eventuelle Maklerprovision (bis zu 7,14 %, in manchen Regionen teilbar).
    • Noch offene Beiträge, z.B. zum Straßenausbau oder Anschlüssen?
    • Abrisskosten bei vorhandener Bebauung mit alter abzureißender Immobilie?
  • Ein Tipp:
    Kalkulieren Sie immer mit einem Puffer von 10–20 % für unerwartete Ausgaben.

7. Wie muss der Kauf abgewickelt werden?

  • Was bedeutet das?
    Der Kauf eines Grundstücks ist ein rechtlich verbindlicher Vorgang und erfordert die Zusammenarbeit mit einem Notar.
  • Schritte beim Kauf:
    1. Vorvertrag prüfen: Klären Sie, ob alle Vereinbarungen dokumentiert sind.
    2. Kaufvertrag unterschreiben: Dies geschieht beim Notar, der auch offene Fragen (z.B. eingetragene Lasten im Grundbuch oder Lasten im öffentlichen Lastenverzeichnis) klären kann.
    3. Grundbuchamt: Nach der Unterschrift des Kaufvertrags erfolgt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises werden Sie dann als Eigentümer eingetragen und die Besitzübergabe kann stattfinden.
  • Ein Tipp:
    Prüfen Sie vorab, ob Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder noch Verpflichtungen aus gelaufenen Erschließungsmaßnahmen vorliegen.

Zusammenfassung

Die Suche nach dem richtigen Grundstück ist vermutlich der wichtigste Umsetzungsschritt in Ihrem Bauprojekt. Achten Sie auf Lage, Umfeld, Bebauungsvorschriften, Eigenschaften, Kosten und mögliche Herausforderungen. Nutzen Sie jede verfügbare Quelle, um ein realistisches Bild zu bekommen, und ziehen Sie Experten hinzu, wenn Sie unsicher sind.