Was passiert, wenn der Schlüsselfertig-Bau teurer wird als geplant?

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Wenn der Schlüsselfertig-Bau teurer wird als geplant, hängt es davon ab, was die Ursache für die Mehrkosten ist und welche vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden. Es gibt mehrere Szenarien, wie mit Kostenüberschreitungen umgegangen wird, und auch die Verantwortlichkeit für die zusätzlichen Kosten ist ein wichtiger Punkt.

Hier sind die verschiedenen möglichen Fälle und wie du als Bauherr darauf reagieren kannst:

1. Festpreisvertrag

  • Definition: Ein Festpreisvertrag legt fest, dass das Bauunternehmen das Bauprojekt zu einem im Vorfeld vereinbarten Preis abschließt. Alle vorhersehbaren Kosten müssen im Festpreis enthalten sein, und das Bauunternehmen trägt das Risiko von Kostensteigerungen.
  • Auswirkung auf Mehrkosten: Wenn der Bauvertrag auf Basis eines Festpreises abgeschlossen wurde, ist das Bauunternehmen in der Regel verantwortlich, das Projekt zu den vereinbarten Kosten fertigzustellen, selbst wenn unvorhergesehene Preissteigerungen auftreten (z.B. für Materialien oder Löhne).
  • Ausnahmen: Manche Festpreisverträge enthalten Klauseln, die das Bauunternehmen bei bestimmten unvorhergesehenen Umständen (z.B. außergewöhnlich schlechte Bodenverhältnisse oder Preissprünge bei bestimmten Materialien) von der Verantwortung für Mehrkosten entbinden. Es ist wichtig, solche Ausnahmen im Vertrag zu kennen und zu verstehen.
  • Tipp: Wenn du einen Festpreisvertrag abgeschlossen hast, prüfe genau, ob Mehrkosten wirklich gerechtfertigt sind oder ob sie unter den Festpreis fallen.

2. Einheitspreisvertrag

  • Definition: Bei einem Einheitspreisvertrag werden die Kosten pro Einheit (z.B. pro Quadratmeter, pro Kubikmeter Beton) berechnet. Die Gesamtkosten hängen von der tatsächlichen Menge der verbrauchten Materialien oder der erbrachten Leistungen ab.
  • Auswirkung auf Mehrkosten: Wenn sich während des Baus herausstellt, dass mehr Material benötigt wird oder mehr Arbeitsaufwand erforderlich ist, können die Gesamtkosten höher ausfallen als ursprünglich geplant. In einem solchen Fall trägst du als Bauherr in der Regel die Mehrkosten, da die Endsumme variabel ist und von den tatsächlich erbrachten Leistungen abhängt.
  • Tipp: Bei einem Einheitspreisvertrag solltest du sicherstellen, dass die Mengen und Leistungen im Vorfeld möglichst genau kalkuliert sind und nur in begründeten Fällen nach oben angepasst werden.

3. Nachträge und Änderungswünsche

  • Ursachen für Mehrkosten: Eine häufige Ursache für Kostensteigerungen sind Nachträge und Änderungswünsche, die während der Bauphase vom Bauherrn selbst gewünscht werden. Änderungen an der ursprünglichen Planung (z.B. hochwertigere Materialien, zusätzliche Bauabschnitte, Änderungen an der Innenausstattung) führen oft zu Mehrkosten, die du als Bauherr tragen musst.
  • Verfahren bei Änderungswünschen: In einem gut gestalteten Bauvertrag muss festgelegt sein, dass Änderungen schriftlich vereinbart werden und die zusätzlichen Kosten sowie die Auswirkungen auf den Zeitplan im Voraus klar dargestellt werden müssen. Ohne deine Zustimmung darf das Bauunternehmen keine Zusatzarbeiten durchführen, die zusätzliche Kosten verursachen.
  • Tipp: Prüfe jede Vertragsänderung sorgfältig, bevor du zustimmst, und versuche, möglichst früh alle deine Sonderwünsche zu definieren, um teure Nachträge zu vermeiden.

4. Unvorhergesehene Umstände oder Mängel

  • Ursachen für Mehrkosten: Unvorhergesehene Probleme, wie z.B. schlechte Bodenverhältnisse, Altlasten im Baugrund oder versteckte Mängel im Bauwerk, können während der Bauphase auftreten und zusätzliche Arbeiten erfordern. Wenn diese Probleme nicht vorher bekannt oder im Vertrag ausgeschlossen waren, können sie zu Mehrkosten führen.
  • Verantwortlichkeit: Wer die Mehrkosten trägt, hängt davon ab, ob der Bauvertrag das Risiko für solche Umstände regelt. Wenn das Bauunternehmen es versäumt hat, eine Baugrunduntersuchung durchzuführen oder bekannte Risiken nicht eingeplant hat, könnte es für die Mehrkosten haftbar sein. Wenn die Risiken nicht vorhersehbar waren und im Vertrag nicht geregelt sind, könnte der Bauherr die zusätzlichen Kosten tragen.
  • Tipp: Lasse vor Baubeginn ein Bodengutachten erstellen, um das Risiko unvorhergesehener Bodenverhältnisse zu minimieren. Kläre im Vertrag, wie mit unvorhersehbaren Umständen umgegangen wird.

5. Baumängel und Nachbesserungen

  • Mängel während des Baus: Falls das Bauunternehmen Mängel verursacht, z.B. durch fehlerhafte Bauausführung, hast du das Recht auf Nachbesserung. Die Kosten für die Mängelbeseitigung müssen vom Bauunternehmen getragen werden.
  • Auswirkungen auf die Baukosten: Die Behebung von Baumängeln sollte nicht zu zusätzlichen Kosten für den Bauherrn führen, sofern der Mangel durch das Bauunternehmen verschuldet wurde. Es ist jedoch wichtig, Mängel rechtzeitig zu erkennen und zu melden.
  • Tipp: Stelle sicher, dass du während der Bauphase regelmäßig Baustellenbesuche machst oder einen Gutachter oder Bauleiter einbindest, um die Qualität der Bauausführung zu überprüfen und Mängel frühzeitig zu erkennen.

6. Finanzielle Absicherung durch Puffer

  • Puffer in der Finanzierung einplanen: Auch bei bester Planung können unvorhergesehene Kosten auftreten. Es ist ratsam, einen Finanzierungspuffer von ca. 5–10 % der Gesamtkosten einzuplanen, um auf eventuelle Mehrkosten flexibel reagieren zu können, ohne die Finanzierung des Bauvorhabens zu gefährden.
  • KfW-Förderungen und Zuschüsse: Prüfe, ob dein Bauvorhaben durch Fördermittel (z.B. KfW-Programme) unterstützt werden kann. Diese Förderungen können helfen, Mehrkosten durch energieeffiziente Bauweise oder erneuerbare Energien abzufedern.

7. Verhandlungsstrategie bei Mehrkosten

  • Nachverhandlungen: Falls Mehrkosten entstehen, solltest du mit dem Bauunternehmen nachverhandeln. In vielen Fällen lassen sich Kostenerhöhungen reduzieren oder alternative Lösungen finden, die das Budget weniger stark belasten.
  • Klarheit über die Berechtigung von Mehrkosten: Verlange vom Bauunternehmen eine detaillierte Aufstellung der Mehrkosten, damit du genau nachvollziehen kannst, welche zusätzlichen Leistungen oder Materialien zu den höheren Kosten geführt haben.

Fazit:

Wenn der Schlüsselfertig-Bau teurer wird als geplant, ist es entscheidend, die Ursache der Mehrkosten zu verstehen und zu prüfen, ob sie durch vertragliche Regelungen abgedeckt sind. Ein Festpreisvertrag schützt dich vor vielen unerwarteten Kosten, während bei Einheitspreisverträgen oder bei Änderungswünschen Mehrkosten oft auf den Bauherrn entfallen. Regelmäßige Baustellenkontrollen, eine klare Kostenprüfung bei Änderungen und ein Finanzierungspuffer sind wesentliche Schritte, um die Baukosten im Griff zu behalten.