Welche Phasen sind für eine Sanierung sinnvoll (z.B. Dach, Fassade, Innenräume)?

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Eine Sanierung sollte in sinnvolle Phasen unterteilt werden, um den Bauablauf effizient und logisch zu gestalten. Jede Phase sollte auf den vorhergehenden Arbeiten aufbauen, um die Bauqualität zu gewährleisten und unnötige Verzögerungen oder Kosten zu vermeiden. Hier ist eine typische Phaseneinteilung, die in vielen Sanierungsprojekten sinnvoll ist:

1. Planungs- und Vorbereitungsphase

  • Bestandsaufnahme: In dieser Phase wird der Zustand des Gebäudes gründlich analysiert, inklusive Statik, Feuchtigkeit, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen und möglicher Schadstoffe (z. B. Asbest).
  • Gutachten und Genehmigungen: Falls erforderlich, sollten statische Gutachten oder Umweltgutachten eingeholt werden. Ebenso sind eventuell Genehmigungen von Behörden notwendig, besonders bei größeren baulichen Änderungen oder denkmalgeschützten Gebäuden.
  • Sanierungsplan und Budgetierung: Auf Basis der Bestandsaufnahme wird ein detaillierter Sanierungsplan entwickelt. Dabei werden Kosten, Zeitpläne und Prioritäten festgelegt. Ebenso sollte ein Puffer für unvorhergesehene Kosten eingeplant werden.

2. Rückbau- und Entkernungsphase

  • Abriss und Entkernung: Hier werden nicht mehr benötigte Bauteile entfernt, z. B. alte Fußböden, Deckenverkleidungen, nicht tragende Wände, alte Elektroinstallationen, Fenster oder Heizkörper. Diese Phase schafft die Grundlage für die eigentlichen Sanierungsarbeiten.
  • Schadstoffbeseitigung: Falls Schadstoffe wie Asbest oder Schimmel im Gebäude gefunden wurden, müssen diese fachgerecht entfernt und entsorgt werden.

3. Dachsanierung

  • Dacheindeckung erneuern: Falls das Dach marode ist oder schlecht gedämmt wurde, wird es in dieser Phase erneuert oder gedämmt. Dies ist ein wichtiger Schritt, da ein dichtes Dach das Gebäude vor Feuchtigkeit schützt und die Arbeiten in den darunterliegenden Stockwerken erst ermöglicht.
  • Dachstuhl überprüfen: Wenn der Dachstuhl beschädigt ist, z. B. durch Feuchtigkeit oder Holzschädlinge, müssen hier zunächst statische Reparaturen erfolgen, bevor die neue Dacheindeckung aufgebracht wird.
  • Dämmung des Daches: Eine energetische Sanierung des Daches ist oft entscheidend, um Wärmeverluste zu minimieren. Hierbei kann auch die Installation von Dachfenstern in Betracht gezogen werden.

4. Fassadensanierung

  • Fassadenreparatur und Dämmung: Die Fassade sollte ebenfalls saniert werden, um die Gebäudehülle zu schließen. Risse, beschädigter Putz oder andere Fassadenschäden müssen beseitigt werden. In diesem Schritt kann auch eine Dämmung der Fassade angebracht werden, um den energetischen Standard des Hauses zu verbessern.
  • Fenstertausch: Gleichzeitig mit der Fassadensanierung oder direkt im Anschluss sollten die alten Fenster durch moderne, energieeffiziente Fenster ersetzt werden. Dies verbessert die Wärmedämmung und reduziert den Energieverbrauch.
  • Wärmebrücken minimieren: Die Fassade sollte so saniert werden, dass Wärmebrücken – Stellen, an denen Wärme leicht entweicht – vermieden werden. Dies spielt eine zentrale Rolle in der energetischen Sanierung und verhindert Schimmelbildung.

5. Rohinstallationen (Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung)

  • Elektroinstallation erneuern: Nach der Dach- und Fassadensanierung sollten neue Kabel und Leitungen verlegt werden, falls die alte Elektroinstallation nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards entspricht. Auch Steckdosen, Schalter und Verteilerkästen müssen erneuert werden.
  • Sanitär- und Heizungsinstallationen: Hier werden die Wasserleitungen, Abwasserrohre und Heizungsleitungen erneuert oder ergänzt. Auch eine komplette Erneuerung der Heizungsanlage kann in dieser Phase stattfinden. Bei der Sanierung kann es sinnvoll sein, auf eine moderne Heizungstechnologie wie Wärmepumpen oder Solarthermie umzustellen.
  • Lüftungsinstallation (falls geplant): Falls eine kontrollierte Wohnraumlüftung eingebaut wird, muss diese ebenfalls in dieser Phase geplant und installiert werden. Lüftungssysteme sind besonders bei energieeffizienten Gebäuden wichtig, um für Frischluftzufuhr und den Abtransport von Feuchtigkeit zu sorgen.

6. Innenausbau

  • Trockenbau und Deckenarbeiten: In dieser Phase werden neue Innenwände eingezogen oder bestehende Wände saniert. Auch Deckenverkleidungen und Dämmungen im Innenbereich werden angebracht.
  • Estrich und Innenputz: Der Fußboden wird in dieser Phase vorbereitet, indem der Estrich verlegt wird. Ebenso erfolgt der Putz an den Wänden, um die Oberflächen für die Endarbeiten vorzubereiten.
  • Vorbereitung der Böden: Hierzu gehört auch die Verlegung von Trittschalldämmungen und die Vorbereitung der Böden für spätere Beläge wie Fliesen, Parkett oder Laminat.

7. Oberflächenbearbeitung (Maler-, Boden- und Fliesenarbeiten)

  • Malerarbeiten und Wandgestaltung: Nach dem Innenausbau und der Trocknungszeit werden die Wände gestrichen oder tapeziert. Diese Arbeiten können je nach Stil und Funktion der Räume unterschiedlich gestaltet werden.
  • Bodenbeläge verlegen: Nachdem die Malerarbeiten abgeschlossen sind, werden die finalen Bodenbeläge verlegt (Fliesen, Parkett, Laminat). Hier kann auch die Installation von Fußleisten oder Teppichen erfolgen.
  • Fliesenarbeiten in Küche und Bad: Für Küche und Bad sind Fliesen eine häufig gewählte Lösung, um langlebige und pflegeleichte Oberflächen zu schaffen. Diese werden in dieser Phase verlegt.

8. Endinstallation von Haustechnik und Sanitär

  • Elektroendinstallation: Nachdem die Oberflächenarbeiten abgeschlossen sind, werden Schalter, Steckdosen, Lampen, Heizkörperthermostate und andere elektrische Endgeräte installiert.
  • Sanitärendinstallation: Waschbecken, Toiletten, Duschen, Badewannen und Wasserhähne werden montiert und angeschlossen.
  • Heizkörper und Endgeräte: Heizkörper, Thermostate und andere Endgeräte der Heizungsanlage werden angeschlossen und betriebsbereit gemacht.

9. Funktionstests und Inbetriebnahme

  • Funktionstests: Nach Abschluss aller Arbeiten müssen die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden. Dies ist ein wichtiger Schritt, um sicherzustellen, dass alle Systeme korrekt arbeiten und keine Mängel vorliegen.
  • Abnahme und Inbetriebnahme: Die Bauleitung oder ein unabhängiger Gutachter nimmt die Bauarbeiten ab. Hierbei werden eventuell festgestellte Mängel dokumentiert und beseitigt.

10. Endreinigung und Übergabe

  • Endreinigung: Nach der Sanierung wird das Gebäude gründlich gereinigt, um Staub, Schmutz und Baureste zu entfernen. Dies bereitet das Haus auf die Nutzung oder den Einzug vor.
  • Übergabe: Sobald alle Arbeiten abgeschlossen sind, erfolgt die Übergabe des sanierten Gebäudes an die Bewohner. Dabei sollten alle wichtigen Dokumente wie Garantien, Bedienungsanleitungen und Prüfprotokolle übergeben werden.

Fazit:

Die Sanierung in Phasen hilft dabei, den Bauablauf strukturiert und effizient zu gestalten. Durch die Einhaltung dieser Phasen wird sichergestellt, dass die Arbeiten in der richtigen Reihenfolge durchgeführt werden, was sowohl die Qualität als auch die Dauer und Kosten des Projekts positiv beeinflusst.