Welche Verzugsentschädigungen bei einem vom Unternehmer zu vertretenden Fertigstellungsverzug sind üblich ?

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Bei einem vom Unternehmer zu vertretenden Fertigstellungsverzug kann der Bauherr verschiedene Verzugsentschädigungen geltend machen. Diese Entschädigungen sollen finanzielle Belastungen ausgleichen, die durch die verspätete Fertigstellung entstehen. Hier sind die üblichen Entschädigungen, die in der Praxis bei Bauverzögerungen anfallen können:

1. Mietkosten

Wenn der Bauherr noch eine Mietwohnung bewohnt und die Fertigstellung des neuen Hauses verzögert wird, können die zusätzlichen Mietkosten als Verzugsentschädigung gefordert werden. Dies betrifft:

  • Miete: Die Miete, die der Bauherr für die bisherige Wohnung weiterhin zahlen muss, solange das neue Haus nicht fertiggestellt ist.
  • Nebenkosten: Auch die mit der Mietwohnung verbundenen Nebenkosten, wie Heizkosten oder Betriebskosten, können in die Entschädigungsforderung einfließen.

Beispiel: Wenn der Bauherr geplant hatte, im April in das neue Haus zu ziehen, und sich der Einzug um drei Monate verzögert, kann er für diese drei Monate die Mietkosten und Nebenkosten von dem Bauunternehmen zurückfordern.

2. Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die die Bank erhebt, wenn ein Baukredit bereits zugesagt wurde, aber die Auszahlung der Darlehensbeträge aufgrund von Bauverzögerungen noch nicht vollständig erfolgt ist. Diese Zinsen fallen oft dann an, wenn der Bau verzögert wird und der Bauherr das Darlehen noch nicht vollständig abrufen kann.

  • Übliche Bereitstellungszinsen liegen zwischen 0,15 % und 0,30 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag.
  • Verzugsentschädigung: Diese zusätzlichen Zinsen können dem Bauunternehmer in Rechnung gestellt werden, wenn die Verzögerung auf sein Verschulden zurückzuführen ist.

Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro und einem Bereitstellungszins von 0,25 % pro Monat fallen 500 Euro Bereitstellungszinsen pro Monat an, wenn das Darlehen nicht abgerufen wird. Diese Kosten könnten dem Bauunternehmer als Verzugsentschädigung in Rechnung gestellt werden.

3. Zusätzliche Finanzierungskosten

Neben Bereitstellungszinsen können durch die Verzögerung zusätzliche Finanzierungskosten entstehen, wenn der Bauherr z.B. länger einen Zwischenkredit oder eine Übergangsfinanzierung benötigt. Diese Mehrkosten können ebenfalls Teil der Verzugsentschädigung sein.

  • Beispiele für zusätzliche Finanzierungskosten:
    • Zwischenfinanzierungskosten, wenn der Bauherr aufgrund des Verzugs eine bestehende Finanzierung überbrücken muss.
    • Doppelte Finanzierungskosten, wenn der Bauherr bereits ein Baudarlehen bedient und gleichzeitig noch Miete zahlen muss.

4. Umzugskosten

Wenn der Bauherr bereits einen Umzug oder eine Übergabe der Mietwohnung geplant und organisiert hat und die Verzögerung des Bauprojekts einen neuen Umzug oder eine Lagerung von Möbeln erforderlich macht, können auch zusätzliche Umzugskosten als Verzugsentschädigung geltend gemacht werden.

  • Stornierungskosten für Umzugsunternehmen: Wenn der Umzug aufgrund der Verzögerung verschoben werden muss, fallen möglicherweise Stornierungskosten oder Zusatzkosten für eine neue Terminvereinbarung mit dem Umzugsunternehmen an.
  • Lagerkosten für Möbel: Wenn Möbel oder Hausrat zwischengelagert werden müssen, weil das neue Haus nicht rechtzeitig fertig wird, können die Lagerkosten erstattet werden.

5. Hotelkosten und sonstige Unterkunftskosten

In Fällen, in denen der Bauherr gezwungen ist, vorübergehend in einem Hotel oder einer Ferienwohnung zu wohnen, weil der Umzug nicht wie geplant stattfinden kann, können auch diese Unterkunftskosten als Verzugsentschädigung gefordert werden. Dies ist jedoch eher ein Ausnahmefall, tritt aber auf, wenn keine andere Wohnmöglichkeit besteht.

  • Beispiel: Wenn der Bauherr schon seine Mietwohnung verlassen hat, weil der Einzug ins neue Haus geplant war, und kurzfristig eine alternative Unterkunft benötigt, könnten die Hotelkosten als Schaden gegenüber dem Bauunternehmen geltend gemacht werden.

6. Rechtsanwaltskosten

Falls der Bauherr einen Anwalt einschalten muss, um seine Ansprüche auf Verzugsentschädigung durchzusetzen, können unter Umständen auch die Anwaltskosten Teil der Entschädigung sein. Dies setzt voraus, dass der Verzug eindeutig vom Bauunternehmer zu vertreten ist und der Bauherr in seinem Recht ist, eine Entschädigung zu fordern.

7. Schadensersatz für entgangene Nutzung

Wenn die verspätete Fertigstellung dazu führt, dass der Bauherr das Haus für einen bestimmten Zeitraum nicht nutzen kann, und ihm dadurch ein finanzieller Schaden entsteht, könnte auch ein Schadensersatz für entgangene Nutzung gefordert werden. Dies betrifft in erster Linie Fälle, in denen das Haus als Einkommensquelle genutzt wird, z.B. wenn es als Mietobjekt vorgesehen war.

  • Beispiel: Wenn das neue Haus für die Vermietung geplant war und durch den Bauverzug Mietausfälle entstehen, könnten diese als Schadensersatz geltend gemacht werden.

8. Konventionalstrafe

In einigen Bauverträgen ist eine Konventionalstrafe festgelegt. Dies ist eine vertraglich vereinbarte Strafe, die der Bauunternehmer zahlen muss, wenn er das Bauprojekt nicht fristgerecht fertigstellt. Die Höhe der Konventionalstrafe wird meist als fester Betrag oder als prozentualer Anteil des Baupreises pro Tag/Woche des Verzugs vereinbart.

  • Übliche Höhe: Konventionalstrafen liegen in der Regel bei 0,1 % bis 0,2 % der Auftragssumme pro Werktag des Verzugs, jedoch meist gedeckelt auf einen bestimmten Prozentsatz des gesamten Auftragswerts (z.B. 5 % des Baupreises).
  • Vorteil: Der Bauherr muss keinen konkreten Nachweis über die entstandenen Mehrkosten erbringen, da die Strafe pauschal vertraglich festgelegt ist.

Umsetzung der Verzugsentschädigung:

  • Verzugserklärung: Der Bauherr muss den Bauunternehmer offiziell schriftlich in Verzug setzen, indem er eine Frist zur Nachbesserung oder Fertigstellung setzt. Erst nach Ablauf dieser Frist besteht Anspruch auf Verzugsentschädigung.
  • Nachweis der Mehrkosten: Der Bauherr muss die entstandenen Kosten (z.B. Miete, Bereitstellungszinsen) dokumentieren und den Zusammenhang mit dem Fertigstellungsverzug belegen.
  • Vertragsprüfung: Der Bauvertrag sollte Regelungen enthalten, wie mit Verzögerungen umgegangen wird und welche Strafen oder Entschädigungen fällig werden.

Fazit:

Übliche Verzugsentschädigungen bei einem vom Unternehmer zu vertretenden Fertigstellungsverzug umfassen in der Regel Mietkosten, Bereitstellungszinsen, zusätzliche Finanzierungskosten, Umzugskosten, und in einigen Fällen auch Hotelkosten und Anwaltskosten. Bei klaren vertraglichen Regelungen kann auch eine Konventionalstrafe im Bauvertrag festgelegt werden, die eine einfache Möglichkeit bietet, den Verzug finanziell auszugleichen. Wichtig ist, dass der Bauherr den Verzug rechtzeitig und korrekt dokumentiert und seine Ansprüche schriftlich geltend macht.