Welche zusätzlichen Kosten sollten bei der Kaufverhandlung hinterfragt und berücksichtigt werden (z.B. noch offene Erschließungskosten)?

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Bei der Kaufverhandlung eines Baugrundstücks gibt es eine Reihe von zusätzlichen Kosten, die berücksichtigt und unbedingt hinterfragt werden sollten. Diese Kosten können den Gesamtpreis des Grundstückskaufs erheblich erhöhen und sollten in die Verhandlungsstrategie einfließen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Erschließungskosten

  • Offene Erschließungskosten: Prüfe, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist. Erschließungskosten fallen an für den Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Straßen, Telekommunikation). Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist oder die Erschließung noch nicht vollständig abgeschlossen wurde, können hohe Zusatzkosten entstehen. Frage konkret nach, ob noch offene Erschließungskosten bestehen oder in Zukunft anfallen werden.

2. Notarkosten

  • Notarkosten für den Kaufvertrag: In Deutschland ist es Pflicht, den Grundstückskauf notariell zu beurkunden. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und betragen in der Regel etwa 1,5–2 % des Kaufpreises. Der Käufer trägt in der Regel diese Kosten, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.

3. Grundbuchkosten

  • Eintragungsgebühren: Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch an. Diese Gebühren betragen in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises. Außerdem gibt es Kosten für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die das Grundstück für den Käufer sichert.

4. Grunderwerbsteuer

  • Höhe der Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks an und variiert je nach Bundesland in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese Steuer sollte unbedingt in die Kalkulation einfließen.

5. Maklergebühren

  • Provision für den Makler: Wenn der Grundstückskauf über einen Makler abgewickelt wird, fällt eine Maklerprovision an, die je nach Region zwischen 3 % und 7,14 % des Kaufpreises betragen kann. In vielen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten, es kann jedoch auch sein, dass der Käufer die gesamten Kosten trägt.

6. Altlasten

  • Kosten für die Altlastenbeseitigung: Falls sich herausstellt, dass das Grundstück mit Altlasten (z.B. Schadstoffe im Boden, alte Bauschuttablagerungen) belastet ist, können die Kosten für deren Beseitigung enorm sein. Es ist ratsam, im Vorfeld eine Altlastenprüfung durchzuführen und diese Kosten in die Verhandlung einfließen zu lassen.

7. Baugrunduntersuchung

  • Kosten für eine Bodenuntersuchung: Eine Baugrunduntersuchung kann zusätzliche Kosten von 1.000 bis 3.000 Euro verursachen, ist jedoch eine sinnvolle Investition, um Probleme mit der Bodenbeschaffenheit (z.B. Altlasten, schlechte Tragfähigkeit des Bodens) zu erkennen.

8. Kosten für den Bebauungsplan

  • Kosten für die Prüfung des Bebauungsplans: In manchen Fällen ist es ratsam, den Bebauungsplan und mögliche Einschränkungen durch einen Anwalt oder Architekten prüfen zu lassen. Diese Dienstleistung kann zusätzliche Kosten verursachen.

9. Kosten für Vermessung

  • Vermessungskosten: In einigen Fällen muss das Grundstück vor dem Kauf neu vermessen werden, z.B. bei einer Grundstücksteilung. Die Kosten für eine Vermessung können je nach Größe des Grundstücks und Aufwand variieren.

10. Kosten für Erbbaurechte

  • Erbbaurechte: Falls das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, entstehen zusätzliche Kosten für die Pacht des Grundstücks. Erbbaurechte können langfristig (bis zu 99 Jahre) laufen und beinhalten in der Regel jährliche Zahlungen.

11. Energieanschlusskosten

  • Anschlusskosten für Versorgungsleitungen: Auch wenn ein Grundstück grundsätzlich erschlossen ist, können Anschlusskosten für Gas, Strom und Telekommunikation (z.B. Glasfaser) entstehen. Diese Kosten sollten bei der Verhandlung hinterfragt und geklärt werden, da sie erheblich sein können.

12. Wasser- und Abwasseranschluss

  • Gebühren für Wasser- und Abwasseranschlüsse: Die Kosten für den Anschluss an das öffentliche Wasser- und Abwassernetz können erheblich sein, insbesondere wenn das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist. Diese Kosten sollten vor dem Kauf abgeklärt werden.

13. Kosten für die Straßenerschließung

  • Kosten für die Erschließung von Zufahrtsstraßen: Falls das Grundstück an einer Privatstraße liegt oder keine direkte öffentliche Zufahrt hat, können zusätzliche Kosten für den Bau oder die Instandhaltung der Straße entstehen.

14. Kosten für Baumfällungen oder Geländeanpassungen

  • Kosten für das Freimachen des Grundstücks: Sollte das Grundstück stark bewachsen sein oder Anpassungen am Gelände (z.B. eine Nivellierung) erforderlich sein, entstehen zusätzliche Kosten für Baumfällungen, Rodungen oder Erdarbeiten.

15. Kosten für Entwässerung und Drainage

  • Entwässerungssystem: Sollte das Grundstück in einem Gebiet mit schlechtem Wasserabfluss liegen, können Kosten für die Einrichtung eines Drainagesystems oder den Bau von Entwässerungsanlagen anfallen.

16. Grundsteuer

  • Laufende Grundsteuer: Nach dem Kauf wird für das Grundstück die Grundsteuer fällig. Auch wenn dies keine unmittelbare Kaufnebenkostenposition ist, sollte der Käufer die langfristigen jährlichen Zahlungen im Auge behalten.

Fazit:

Bei der Kaufverhandlung sollten unbedingt alle zusätzlichen Kosten offen angesprochen und geklärt werden, um eine vollständige Übersicht über die tatsächlichen Kosten des Grundstückskaufs zu erhalten. Eine detaillierte Prüfung und das Einholen von Informationen über Erschließung, Altlasten und andere potenzielle Zusatzkosten können teure Überraschungen vermeiden und eine solide Verhandlungsbasis schaffen.