Wenn Planungen des Bauunternehmers vor Bauvertragsunterzeichnung erbracht werden, wie erfolgt dann die Abrechnung der Planungsleistungen wenn der Kaufinteressent nicht den Bauvertrag unterzeichnet ?

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Wenn ein Kaufinteressent den Kaufvertrag für ein schlüsselfertiges Bauprojekt nach der Planung nicht unterschreibt, können trotzdem Kosten für die erbrachten Planungsleistungen anfallen. Die Art der Abrechnung hängt von mehreren Faktoren ab, einschließlich des Vertrages, der zwischen dem Bauunternehmen (oder Architekten) und dem Interessenten geschlossen wurde, sowie von den rechtlichen Bestimmungen. Folgende Aspekte spielen dabei eine Rolle:

1. Vorvertragliche Vereinbarungen oder Planungskostenvereinbarung

  • Oft schließen Bauunternehmen oder Architekten mit potenziellen Kunden eine sogenannte Planungsvereinbarung oder einen Vorvertrag ab. In dieser wird festgelegt, dass der Interessent für die Planungsleistungen aufkommt, auch wenn er den eigentlichen Bauvertrag später nicht unterzeichnet.
  • In dieser Vereinbarung wird üblicherweise klar geregelt, wie die Planungskosten berechnet werden und in welcher Höhe sie anfallen. Meistens orientiert sich diese Abrechnung an den erbrachten Leistungen und dem Umfang der Planung.

2. Planungsleistungen gemäß HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)

  • In Deutschland werden Planungsleistungen häufig nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) abgerechnet. Die HOAI sieht eine gestaffelte Abrechnung in Leistungsphasen vor, die von der Grundlagenermittlung bis zur Objektüberwachung reichen.
  • Die Planungsphasen, die bis zur Unterzeichnung des Bauvertrags in der Regel abgeschlossen sind, umfassen typischerweise:
    • Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung – Ermitteln der Anforderungen und Wünsche des Bauherrn.
    • Leistungsphase 2: Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) – Erste Entwurfsplanung, Skizzen und grobe Kostenkalkulation.
    • Leistungsphase 3: Entwurfsplanung – Weiterentwicklung der Pläne, erste Detailzeichnungen und genauere Kostenkalkulation.
  • Wenn der Interessent nach diesen Phasen abspringt, kann das Bauunternehmen oder der Architekt diese bis dahin erbrachten Planungsleistungen gemäß den Honorartabellen der HOAI abrechnen.

3. Individuelle Vereinbarungen

  • Neben der HOAI oder einer festen Planungsvereinbarung gibt es auch oft individuelle Absprachen zwischen Bauunternehmen und Kaufinteressent. Hier kann beispielsweise festgelegt werden, dass die Planung zunächst kostenlos ist, aber nur, wenn der Vertrag unterzeichnet wird.
  • Wird der Vertrag nicht unterschrieben, könnte das Bauunternehmen dann eine Pauschalgebühr für die entstandenen Planungsarbeiten erheben. Der Betrag wird dabei häufig im Vorfeld festgelegt und basiert auf dem Aufwand der bereits geleisteten Arbeit.

4. Kosten für spezifische Leistungen (z.B. Bodenuntersuchungen, Statik)

  • Neben den allgemeinen Planungsleistungen können auch Kosten für spezielle technische Untersuchungen oder Dienstleistungen anfallen, wie z.B. Bodenuntersuchungen, Statikberechnungen oder Baugrundgutachten. Diese Leistungen sind oft sehr projekt- und grundstücksspezifisch und könnten dem Interessenten in Rechnung gestellt werden, auch wenn er den Vertrag nicht unterzeichnet.

5. Vorkaufsrecht oder Reservierungsvereinbarungen

  • Manche Bauträger bieten ein Vorkaufsrecht oder eine Reservierungsvereinbarung an, in der eine gewisse Planungsleistung enthalten ist. Sollte der Interessent dann den Kaufvertrag nicht unterzeichnen, kann eine Reservierungsgebühr oder eine Entschädigung für die Planung verlangt werden, um die bis dahin entstandenen Kosten zu decken.

6. Schadensersatzansprüche des Bauunternehmens

  • In manchen Fällen könnte das Bauunternehmen Schadensersatz geltend machen, wenn der Kaufinteressent nach einer umfangreichen Planungsphase abspringt. Dies könnte der Fall sein, wenn der Interessent seine Absichten nicht ernsthaft verfolgt hat und das Bauunternehmen dadurch finanzielle Einbußen erleidet.
  • Solche Ansprüche müssen jedoch vertraglich geregelt sein oder basieren auf dem Prinzip des vorvertraglichen Vertrauensschutzes.

Zusammenfassung der Abrechnungsmöglichkeiten:

  1. Planungskostenvereinbarung: Eine vertragliche Vereinbarung über die Abrechnung der Planungskosten bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags.
  2. HOAI-Abrechnung: Eine Abrechnung der erbrachten Planungsleistungen nach den Vorschriften der HOAI, gestaffelt nach den erbrachten Leistungsphasen.
  3. Individuelle Pauschalvereinbarung: Eine vorher festgelegte Pauschale für den Fall, dass der Vertrag nicht unterzeichnet wird.
  4. Kosten für spezifische Leistungen: Zusatzkosten für technische Untersuchungen, die unabhängig vom Bauvertrag anfallen.

Es ist wichtig, dass der Kaufinteressent vor Beginn der Planungsleistungen Klarheit darüber hat, welche Kosten im Falle eines Nichtzustandekommens des Bauvertrags auf ihn zukommen könnten. Dies sollte durch klare vertragliche Vereinbarungen geregelt werden, um Missverständnisse zu vermeiden.