Wie überprüft man, ob das Baugrundstück erschlossen ist, wer trägt die Erschließungskosten und gibt es noch ausstehende Zahlungen für vor längerer Zeit erfolgte Leistungen, z.B. Straßenbau?

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Um zu überprüfen, ob ein Baugrundstück erschlossen ist und wer die Erschließungskosten trägt bzw. ob noch ausstehende Zahlungen für frühere Leistungen wie Straßenbau bestehen, sind mehrere Schritte notwendig. Hier ist eine detaillierte Anleitung, wie man dies überprüfen kann:

1. Erschließungsstatus des Grundstücks überprüfen

  • Anfrage bei der Gemeinde oder dem Bauamt: Der erste Schritt besteht darin, sich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung oder dem örtlichen Bauamt zu erkundigen. Dort können Sie eine Auskunft darüber erhalten, ob das Grundstück erschlossen ist. Dazu gehört die Prüfung folgender Anschlüsse:
    • Wasseranschluss
    • Abwasserentsorgung (Kanalisation)
    • Stromversorgung
    • Gasversorgung (falls erforderlich)
    • Internet- und Telefonanschlüsse
    • Straßenanbindung (Zufahrtswege, Gehwege)
  • Erschließungskostenbescheid: Die Gemeinde kann Ihnen auch mitteilen, ob die Erschließungskosten für das Grundstück bereits vollständig bezahlt wurden oder ob noch Restzahlungen ausstehen. Hierbei handelt es sich um Gebühren, die die Gemeinde für die Herstellung der technischen Infrastruktur erhebt.

2. Klärung der Erschließungskosten

  • Im Kaufvertrag prüfen: In den meisten Fällen werden im Kaufvertrag die Erschließungskosten explizit erwähnt. Es sollte klar geregelt sein, ob der Verkäufer oder der Käufer für die Erschließungskosten aufkommt. Wichtig ist hier der Unterschied zwischen bereits abgerechneten Erschließungskosten und zukünftigen Beiträgen.
  • Zukünftige Erschließungskosten: Auch wenn das Grundstück bereits erschlossen ist, können in der Zukunft zusätzliche Erschließungskosten anfallen, z. B. bei der Sanierung von Straßen oder dem Bau neuer Infrastruktur (z. B. Breitbandnetze). Die Gemeinde kann auch hierzu Informationen liefern.

3. Überprüfung auf ausstehende Zahlungen für vergangene Leistungen

  • Straßenbau und andere kommunale Maßnahmen: Es kann vorkommen, dass der Straßenbau, der Gehwegbau oder die Erneuerung der Kanalisation bereits in der Vergangenheit erfolgt sind, die Gemeinde jedoch noch nicht alle Kosten auf die Grundstückseigentümer umgelegt hat. Diese Erschließungsbeiträge können auch nachträglich erhoben werden.
    • Schutz: Eine Anfrage bei der Gemeinde oder dem Bauamt kann klären, ob für das Grundstück in der Vergangenheit bereits Erschließungsmaßnahmen (z. B. Straßenbau oder Straßenbeleuchtung) durchgeführt wurden und ob dafür noch offene Forderungen bestehen. Die Gemeinde führt darüber detaillierte Aufzeichnungen.
  • Altlastenauskunft bei der Gemeinde: Einige Kommunen bieten einen Altlastenbescheid oder eine Gebührenauskunft, in der alle bisherigen und noch ausstehenden Forderungen gegen das Grundstück festgehalten sind. Dies sollte vor dem Kauf explizit angefragt werden.

4. Besondere Fälle der Erschließung

  • Nachträgliche Erschließung: Sollte das Grundstück noch nicht erschlossen sein, können erhebliche Erschließungskosten anfallen. Hier sind zwei Arten von Kosten zu unterscheiden:
    • Erschließungsbeiträge: Diese werden von der Gemeinde für den Bau von Straßen, Gehwegen und anderen öffentlichen Einrichtungen erhoben.
    • Anschlusskosten: Diese werden von Versorgungsunternehmen für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser) erhoben.
  • Teilerschlossenes Grundstück: Falls das Grundstück nur teilweise erschlossen ist, können zusätzliche Kosten für die Vollerschließung entstehen. Auch dies sollte durch die Gemeindeverwaltung oder den Verkäufer geklärt werden.

5. Wer trägt die Erschließungskosten?

  • Regelung im Kaufvertrag: Grundsätzlich hängt die Frage, wer die Erschließungskosten trägt, von der Vereinbarung im Kaufvertrag ab. Es gibt verschiedene Szenarien:
    • Voll erschlossenes Grundstück: Falls das Grundstück vollständig erschlossen und alle Erschließungskosten bezahlt sind, sollten Sie dies im Grundstückskaufvertrag bestätigen lassen.
    • Nicht erschlossenes Grundstück: Wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist, sollten Sie klären, wer die zukünftigen Erschließungskosten trägt. In der Regel muss der Käufer diese Kosten übernehmen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
  • Frühere Erschließungsmaßnahmen: Wenn für vergangene Straßenbauprojekte oder andere kommunale Maßnahmen noch Beiträge ausstehen, ist der Eigentümer (in diesem Fall der Käufer, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde) verpflichtet, diese zu bezahlen, es sei denn, der Verkäufer übernimmt diese Kosten ausdrücklich.

6. Finanzielle Absicherung

  • Vertragsregelung zu offenen Erschließungskosten: Im Kaufvertrag sollte explizit geregelt sein, wer für noch ausstehende Erschließungskosten aufkommt. Der Käufer sollte eine Klausel im Vertrag aufnehmen lassen, dass der Verkäufer für alle bisher aufgelaufenen, aber noch nicht abgerechneten Erschließungskosten verantwortlich ist.
  • Bürgschaft oder Rücklage: In Fällen, in denen Unklarheiten bestehen, kann es sinnvoll sein, eine Bürgschaft oder eine Rücklage im Notaranderkonto zu vereinbaren, bis alle offenen Fragen zu den Erschließungskosten geklärt sind.

Fazit:

  • Der Status der Erschließung eines Grundstücks lässt sich durch Anfragen bei der Gemeinde und den Versorgungsunternehmen feststellen.
  • Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wer für die Erschließungskosten und etwaige ausstehende Forderungen für frühere Maßnahmen aufkommt.
  • Ausstehende Zahlungen für vergangene Erschließungsmaßnahmen wie Straßenbau sollten ebenfalls bei der Gemeinde erfragt und im Kaufvertrag berücksichtigt werden.

Diese Schritte sorgen dafür, dass der Käufer keine unerwarteten finanziellen Belastungen nach dem Kauf tragen muss.