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Die Baufinanzierung unterscheidet sich zwischen einem Bauträgerprojekt und einem Bauprojekt mit einem Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) in einigen wesentlichen Aspekten, da die Art des Vertrags und die Abwicklung der Bauleistungen unterschiedlich sind. Hier sind die zentralen Unterschiede aufgeführt:
1. Finanzierung bei einem Bauträgerprojekt
Eigenschaften des Bauträgerprojekts:
- Der Bauträger verkauft dem Käufer sowohl das Grundstück als auch die Bauleistung als Komplettpaket.
- Der Bauträger bleibt bis zur vollständigen Zahlung und Übergabe der Immobilie der Eigentümer des Grundstücks und der Bauleistungen.
- Der Käufer zahlt den Kaufpreis in Abschlagszahlungen nach dem Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Finanzierung bei einem Bauträgerprojekt:
- Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt: Der Käufer zahlt den Kaufpreis in Raten, die an den Baufortschritt gebunden sind. Dies ist durch die MaBV geregelt, um den Käufer vor zu hohen Vorauszahlungen zu schützen. Typische Zahlungsstufen könnten sein:
- 30 % nach Fertigstellung des Kellers oder Fundaments
- 40 % nach Rohbaufertigstellung und Dacheindeckung
- 20 % nach Fertigstellung der Fassade oder des Innenausbaus
- 10 % nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme
- Zahlungsplan und Bank: Die finanzierende Bank zahlt die entsprechenden Raten an den Bauträger, nachdem sie den jeweiligen Baufortschritt überprüft hat. Dafür benötigt die Bank üblicherweise Nachweise vom Bauträger, z. B. eine Bestätigung des Bauleiters oder Architekten über die erbrachten Bauleistungen.
- Absicherung durch Auflassungsvormerkung: Der Käufer erhält eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die ihm das Recht auf den späteren Eigentumserwerb des Grundstücks und des Gebäudes sichert. Die Eigentumsübertragung erfolgt jedoch erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises und der Fertigstellung des Bauwerks.
- Sicherheiten für die Finanzierung: Da der Bauträger bis zur Übergabe des fertigen Gebäudes der Eigentümer bleibt, ist der Käufer auf Sicherheiten angewiesen:
- Fertigstellungsbürgschaft: Diese sichert den Käufer ab, falls der Bauträger insolvent wird oder das Bauvorhaben nicht fertiggestellt wird.
- Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung deckt unvorhergesehene Schäden während der Bauzeit ab.
Besonderheiten:
- Der Käufer zahlt erst, wenn der Bauträger die vereinbarten Bauabschnitte fertiggestellt hat, wodurch die Risikominimierung für den Käufer gewährleistet ist.
- Der Bauträgervertrag regelt den gesamten Ablauf inklusive der Zahlungstermine, die durch die MaBV vorgegeben sind.
2. Finanzierung bei einem Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ)
Eigenschaften bei GU/GÜ-Projekten:
- Beim Generalunternehmer und Generalübernehmer besitzt der Käufer bereits das Grundstück oder kauft es separat.
- GU: Der Generalunternehmer übernimmt die Bauausführung und beauftragt die Subunternehmen.
- GÜ: Der Generalübernehmer übernimmt sowohl die Planung als auch die Bauausführung, führt die Arbeiten aber nicht selbst aus, sondern vergibt diese an Subunternehmer.
Finanzierung bei einem GU/GÜ-Projekt:
- Unterschiedlicher Zeitablauf bei der Finanzierung: Da der Käufer in der Regel bereits Eigentümer des Grundstücks ist oder dieses separat erwirbt, verläuft die Finanzierung anders als bei einem Bauträgerprojekt:
- Der Grundstückskauf erfolgt meist unabhängig vom Bauvertrag und wird durch die finanzierende Bank als separate Finanzierungsstufe betrachtet. Das Grundstück wird dabei üblicherweise direkt mit der Bank finanziert.
- Die Baukosten für die Bauleistungen des GU oder GÜ werden in der Regel über einen Bauvertrag finanziert, der ebenfalls nach Baufortschritt abgerechnet wird.
- Zahlung nach Baufortschritt: Ähnlich wie beim Bauträgervertrag zahlt der Käufer beim Generalunternehmer oder Generalübernehmer nach Baufortschritt. Diese Abschlagszahlungen erfolgen jedoch oft direkt zwischen dem Käufer und dem GU/GÜ, wobei die finanzierende Bank diese Zahlungen ebenfalls nach Fortschritt freigibt.
- Es gibt in der Regel keinen gesetzlich vorgegebenen Zahlungsplan wie bei einem Bauträgervertrag, sodass die Zahlungsmodalitäten im Bauvertrag festgelegt werden müssen.
- Zwischenfinanzierung des Grundstückskaufs: Wenn der Käufer das Grundstück vor dem Bau kauft, benötigt er oft eine Zwischenfinanzierung, da der Grundstückskauf unabhängig von den Bauleistungen finanziert werden muss. Der Grundstückswert dient der Bank dabei als Sicherheit für die Finanzierung des Bauvorhabens.
- Eigentumsvormerkung entfällt: Da der Käufer das Grundstück bereits besitzt, entfällt die Notwendigkeit einer Auflassungsvormerkung wie beim Bauträgervertrag. Der Käufer ist bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und hat dadurch mehr Kontrolle über das Projekt.
- Bauüberwachung: Da der Käufer oft mehr Verantwortung für das Projekt trägt, empfiehlt es sich, externe Bauüberwachung oder einen Bausachverständigen einzuschalten, um die Bauqualität zu überprüfen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, aber die Investition lohnt sich oft, um Baumängel frühzeitig zu erkennen.
Besonderheiten:
- Mehr Flexibilität bei der Bauplanung: Der Käufer hat in der Regel mehr Gestaltungsspielraum bei einem GU/GÜ-Projekt, da die Bauausführung stärker an individuelle Wünsche angepasst werden kann. Dies kann jedoch zu Mehrkosten führen, die auch in der Finanzierung berücksichtigt werden müssen.
- Mehr Kontrolle über das Bauprojekt: Da der Käufer Eigentümer des Grundstücks ist und den Bauvertrag direkt mit dem GU oder GÜ abschließt, hat er mehr Einfluss auf den Bauprozess, trägt jedoch auch mehr Verantwortung für die Koordination und das Management des Projekts.
- Trennung der Finanzierung: Die Finanzierung des Grundstücks und der Baukosten erfolgt oft getrennt, was eine komplexere Finanzierung zur Folge haben kann, da mehrere Finanzierungsphasen koordiniert werden müssen.
Zusammenfassung der Unterschiede in der Baufinanzierung:
| Aspekt | Bauträgerprojekt | Generalunternehmer/Generalübernehmer |
|---|---|---|
| Eigentum am Grundstück | Bauträger besitzt das Grundstück bis zur Fertigstellung | Käufer besitzt das Grundstück oder erwirbt es separat |
| Zahlungsplan | Nach Baufortschritt gemäß MaBV, festgelegte Raten | Nach Baufortschritt, individuell im Bauvertrag geregelt |
| Zahlungsabsicherung | Auflassungsvormerkung, Fertigstellungsbürgschaft | Keine Auflassungsvormerkung erforderlich, Baufortschrittsüberwachung durch Bank |
| Eigentumsübergang | Nach vollständiger Zahlung und Bauabnahme | Käufer ist bereits Grundstückseigentümer, Eigentum am Bauwerk nach Bauabnahme |
| Flexibilität bei Gestaltung | Standardisierte Planung, begrenzte Änderungen | Mehr Individualisierungsmöglichkeiten, Änderungen kostenpflichtig |
| Bauüberwachung | Bauträger übernimmt die Bauüberwachung | Bauüberwachung oft durch externen Gutachter oder den Käufer selbst |
| Risikoverteilung | Bauträger trägt Risiken der Koordination | Käufer trägt mehr Verantwortung und Risiko im Bauprozess |
Fazit:
Bei einem Bauträgerprojekt sind Finanzierung und Eigentumsübertragung stark reguliert, was dem Käufer eine gewisse Sicherheit bietet, aber auch weniger Flexibilität im Bauprozess lässt. Die Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt, und der Bauträger bleibt bis zur Abnahme Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes.
Bei Projekten mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer hat der Käufer bereits das Grundstück oder kauft es separat. Dadurch hat der Käufer mehr Einfluss auf den Bauprozess, trägt jedoch auch mehr Verantwortung. Die Finanzierung erfolgt ebenfalls nach Baufortschritt, jedoch sind die Zahlungsmodalitäten flexibler und müssen individuell vertraglich geregelt werden.