Wie werden die Baunebenkosten in der Baukostenplanung berücksichtigt?

www.baukosten.com > Baukostenmanagement > Fragen und Antworten zum Baukostenmanagement > Baukostenplanung

Baunebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten eines Bauprojekts und müssen in der Baukostenplanung detailliert berücksichtigt werden. Sie umfassen alle Kosten, die neben den eigentlichen Bauleistungen anfallen, wie Planungskosten, Genehmigungsgebühren und Versicherungskosten. Die Baunebenkosten können etwa 15-20 % der Gesamtkosten eines Bauprojekts ausmachen, je nach Umfang und Komplexität des Vorhabens. Eine sorgfältige Berücksichtigung der Baunebenkosten in der Planung ist entscheidend, um spätere Kostenüberschreitungen zu vermeiden.

Hier ist eine detaillierte Aufschlüsselung der Baunebenkosten und wie sie in die Baukostenplanung einfließen:

1. Planungskosten

  • Architektenhonorar: Das Honorar des Architekten richtet sich in Deutschland nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und hängt von den anrechenbaren Baukosten, dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens und den erbrachten Leistungsphasen ab. Die Planungskosten für den Architekten können etwa 10-15 % der Baukosten ausmachen.
  • Fachplaner: Kosten für Fachplaner wie Tragwerksplaner (Statiker), TGA-Planer (Technische Gebäudeausrüstung), Energieberater oder Brandschutzplaner müssen ebenfalls in die Planung einfließen. Diese Experten berechnen ihre Honorare oft nach der HOAI oder auf Pauschal- oder Stundenbasis.
  • Vermesser: Die Kosten für die Vermessung des Grundstücks und des Bauwerks hängen von der Größe und Lage des Grundstücks ab. Sie sollten in der Baukostenplanung fest eingeplant werden.

2. Genehmigungen und behördliche Kosten

  • Baugenehmigung: Für die Erteilung einer Baugenehmigung durch die zuständige Baubehörde fallen Gebühren an, die von der Größe des Bauvorhabens und den örtlichen Bestimmungen abhängen. In der Regel betragen diese Kosten etwa 0,5-1 % der Baukosten.
  • Sonstige Genehmigungen: Je nach Art des Bauvorhabens können auch zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein, z.B. Wasserrechtliche Genehmigungen, Denkmalschutzauflagen oder Umweltauflagen. Diese sollten ebenfalls in die Planung einbezogen werden.
  • Gebühren für Gutachten: In manchen Fällen sind spezielle Gutachten notwendig, wie z.B. ein Baugrundgutachten oder ein Brandschutzgutachten. Diese Gutachten verursachen zusätzliche Kosten, die oft pauschal oder auf Basis des Aufwands berechnet werden.

3. Versicherungen

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung schützt den Bauherren vor Schadensersatzforderungen Dritter, die während der Bauphase auftreten können, z.B. durch Unfälle auf der Baustelle. Die Kosten sind abhängig vom Umfang des Bauvorhabens und der Versicherungssumme.
  • Bauleistungsversicherung: Die Bauleistungsversicherung deckt Schäden am Bauwerk ab, die während der Bauausführung durch unvorhersehbare Ereignisse (z.B. Unwetter, Vandalismus) entstehen. Sie ist für den Schutz des Bauherrn und des Bauprojekts während der Bauzeit unerlässlich.
  • Feuerrohbauversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden durch Feuer während der Bauphase ab. Sie wird oft in eine Gebäudeversicherung überführt, sobald das Gebäude fertiggestellt ist.

4. Gutachten und Prüfungen

  • Baugrundgutachten: Ein Baugrundgutachten wird häufig benötigt, um die Bodenbeschaffenheit zu untersuchen und die Tragfähigkeit des Bodens festzustellen. Die Kosten hängen von der Größe des Grundstücks und der Tiefe der Bohrungen ab.
  • Schall- und Wärmeschutzprüfung: In vielen Bauprojekten sind Schall- und Wärmeschutzberechnungen vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass die gesetzlichen Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz eingehalten werden. Die Kosten für diese Prüfungen variieren je nach Gebäudetyp und -größe.
  • Prüfstatiker: Bei größeren oder komplexeren Bauvorhaben wird oft ein unabhängiger Prüfstatiker eingesetzt, der die Statik des Gebäudes überprüft. Diese Kosten sind meist gesetzlich vorgeschrieben und müssen entsprechend eingeplant werden.

5. Erschließungskosten

  • Anschlusskosten für Wasser, Strom und Gas: Die Kosten für die Erschließung des Grundstücks, also die Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation), müssen in die Baukostenplanung einbezogen werden. Diese Kosten können je nach Lage des Grundstücks und Entfernung zu bestehenden Anschlusspunkten stark variieren.
  • Straßen- und Wegebau: Falls das Grundstück noch nicht an eine öffentliche Straße angebunden ist, müssen die Kosten für den Straßen- und Wegebau sowie für Zufahrten berücksichtigt werden.

6. Baustelleneinrichtung und Bauleitung

  • Baustelleneinrichtung: Die Kosten für die Baustelleneinrichtung umfassen den Aufbau und Betrieb der Baustelle, z.B. durch Bauzäune, Lagerflächen, Baustellencontainer und Baustraßen. Auch die Kosten für den temporären Strom- und Wasseranschluss während der Bauzeit fallen unter diese Position.
  • Bauleitung: Die Bauleitung kann entweder vom Architekten übernommen werden oder von einem separaten Bauleiter. Die Kosten für die Bauleitung sollten ebenfalls in den Nebenkosten berücksichtigt werden. Diese Kosten können pauschal oder stundenbasiert abgerechnet werden.

7. Finanzierungskosten

  • Bauzinsen: Während der Bauphase fallen Zinsen für Baudarlehen oder Zwischenfinanzierungen an, die ebenfalls zu den Nebenkosten gehören. Diese Kosten sind abhängig von der Höhe des Darlehens, den vereinbarten Zinssätzen und der Bauzeit.
  • Bereitstellungszinsen: Falls das Bauvorhaben länger dauert als geplant und der Kreditbetrag nicht vollständig abgerufen wird, können Bereitstellungszinsen anfallen. Diese Kosten sollten in die Baukostenplanung mit eingerechnet werden.
  • Notarkosten und Grundbuchkosten: Beim Kauf des Grundstücks oder bei Eintragungen von Grundschulden fallen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt an. Diese sind meist gesetzlich geregelt und betragen typischerweise etwa 1,5-2 % des Grundstückskaufpreises.

8. Sonstige Baunebenkosten

  • Bauendreinigung: Nach Abschluss der Bauarbeiten ist oft eine Bauendreinigung erforderlich, um das Gebäude für den Bezug vorzubereiten. Diese Kosten sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
  • Abfallentsorgung: Während der Bauphase fallen Abfälle an, die fachgerecht entsorgt werden müssen. Dies betrifft vor allem Bauschutt, aber auch Verpackungsmaterialien oder gefährliche Stoffe.
  • Außenanlagen: Die Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen (z.B. Gärten, Terrassen, Zäune) gehören ebenfalls zu den Baunebenkosten, falls sie nicht im Rahmen der Bauleistung erfasst sind.

9. Risiken und Unvorhergesehenes

  • Kostenpuffer für Unvorhergesehenes: Es ist ratsam, einen Kostenpuffer für unvorhergesehene Ausgaben in den Baunebenkosten einzuplanen. Dieser Puffer sollte etwa 5-10 % der Gesamtkosten betragen, um auf unerwartete Ereignisse wie zusätzliche Genehmigungen oder nachträgliche Planänderungen reagieren zu können.

Fazit:

Die Baunebenkosten sind ein unverzichtbarer Bestandteil der Baukostenplanung und umfassen eine Vielzahl von Positionen, die neben den eigentlichen Bauarbeiten anfallen. Dazu gehören Planungskosten, Genehmigungsgebühren, Versicherungen, Gutachten und Erschließungskosten, aber auch Finanzierungskosten und Baustelleneinrichtung. Eine präzise Aufschlüsselung und Berücksichtigung dieser Kosten ist entscheidend, um das Projekt budgetgerecht umzusetzen und unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden. Es empfiehlt sich, bei der Planung der Baunebenkosten immer einen Kostenpuffer einzuplanen, um auf Unvorhergesehenes vorbereitet zu sein.