Wie wird den Wünschen des Bauherren nach einer Verzugsentschädigung bei einem vom Unternehmer zu vertretenden Fertigstellungsverzug bei den unterschiedlichen Bauweisen begegnet ?

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Ein Fertigstellungsverzug bei einem Bauprojekt kann für den Bauherrn erhebliche finanzielle Belastungen mit sich bringen, z.B. durch zusätzliche Mietzahlungen oder Finanzierungskosten. In solchen Fällen haben Bauherren grundsätzlich das Recht, eine Verzugsentschädigung vom Bauunternehmen zu fordern, sofern der Verzug vom Unternehmer zu vertreten ist (z.B. durch mangelhafte Planung, schlechte Koordination oder Fehlverhalten der Subunternehmer). Die rechtlichen und praktischen Ansprüche auf Verzugsentschädigung können jedoch je nach Bauweise und Vertragsart variieren. Hier wird beschrieben, wie bei den verschiedenen Bauweisen mit dem Thema Verzugsentschädigung umgegangen wird:

1. Architekt

  • Verzugsursache: Beim Bau mit einem Architekten als Bauleiter ist der Architekt für die Planung und Koordination der Handwerker verantwortlich. Ein Verzug kann daher durch Fehler in der Planung oder Koordination entstehen. Der Bauherr hat in der Regel Einzelverträge mit den Handwerkern, weshalb diese bei Verzögerungen direkt in die Verantwortung genommen werden können.
  • Verzugsentschädigung:
    • Architekt: Wenn der Architekt den Verzug verursacht (z.B. durch Planungsfehler oder unzureichende Koordination), kann der Bauherr eine Entschädigung nach den Bestimmungen des Architektenvertrags fordern. Dieser wird meist nach den Grundsätzen des Werkvertragsrechts geregelt.
    • Handwerker: Verzugsentschädigungen können direkt bei den jeweiligen Handwerkern geltend gemacht werden, wenn sie durch eigenes Verschulden den Bauablauf verzögern. Hier ist jedoch ein Nachweis der Ursache des Verzugs erforderlich.
  • Umsetzung: Der Bauherr muss den Architekten oder die Handwerker schriftlich in Verzug setzen und die Verzögerung nachweisen. Im Falle eines Schadens hat der Bauherr Anspruch auf Verzugsentschädigung, die die entstandenen Mehrkosten decken kann.

2. Bauträger

  • Verzugsursache: Beim Bauträger, der das Bauprojekt als Gesamtpaket (inkl. Grundstück) verkauft, ist er allein verantwortlich für die fristgerechte Fertigstellung. Bauträgerverträge unterliegen in der Regel den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
  • Verzugsentschädigung:
    • Der Bauherr hat das Recht auf Verzugsentschädigung, wenn der Bauträger den Fertigstellungsverzug zu vertreten hat (z.B. durch schlechte Organisation oder mangelhafte Bauleitung). In solchen Fällen kann der Bauherr seine finanziellen Schäden geltend machen, z.B. Kosten für Mietzahlungen, zusätzliche Zinsen oder Bereitstellungszinsen für Baukredite.
  • Umsetzung: Der Bauherr muss den Bauträger schriftlich in Verzug setzen und eine Frist zur Nachbesserung oder Fertigstellung setzen. Kommt der Bauträger dem nicht nach, kann der Bauherr entweder eine Entschädigung fordern oder in extremen Fällen vom Vertrag zurücktreten. Auch Schadensersatzansprüche sind möglich, sofern ein konkreter Schaden entstanden ist (z.B. durch Mietkosten).

3. Generalunternehmer (GU)

  • Verzugsursache: Beim Generalunternehmervertrag übernimmt der GU die Koordination und Durchführung aller Bauleistungen. Er ist verantwortlich für die fristgerechte Fertigstellung und die Koordination der Subunternehmer.
  • Verzugsentschädigung:
    • Der Bauherr kann bei einem Verzug, den der GU zu vertreten hat (z.B. durch mangelhafte Baukoordination oder Fehler der Subunternehmer), eine Verzugsentschädigung fordern. Dies umfasst Kosten, die durch die verspätete Fertigstellung entstehen, wie z.B. zusätzliche Mieten oder Zinsen.
    • Der GU haftet gegenüber dem Bauherrn auch für Verzögerungen, die durch Subunternehmer entstehen, da er als Auftragnehmer die Gesamtverantwortung trägt.
  • Umsetzung: Der Bauherr setzt den GU schriftlich in Verzug und verlangt eine angemessene Entschädigung. Wenn keine Einigung erzielt wird, kann der Bauherr rechtliche Schritte einleiten, um seine Ansprüche geltend zu machen.

4. Generalübernehmer (GÜ)

  • Verzugsursache: Ähnlich wie der Generalunternehmer ist der Generalübernehmer für die Planung und Durchführung des gesamten Bauprojekts verantwortlich. Ein Verzug kann durch Planungsfehler, Koordinationsmängel oder Probleme bei den Subunternehmern entstehen.
  • Verzugsentschädigung:
    • Der GÜ haftet für Verzögerungen, die durch sein Verschulden oder das seiner Subunternehmer verursacht werden. Auch hier kann der Bauherr eine Verzugsentschädigung für zusätzliche Kosten (z.B. Miete, Zinsen) verlangen.
    • Da der GÜ auch für die Planung zuständig ist, haftet er sowohl für Planungs- als auch Ausführungsverzögerungen.
  • Umsetzung: Der Bauherr setzt den GÜ schriftlich in Verzug und fordert eine Entschädigung. Bei ausbleibender Reaktion kann der Bauherr Schadensersatz verlangen oder rechtliche Schritte einleiten.

5. Fertighaus

  • Verzugsursache: Fertighausanbieter garantieren häufig eine schnelle Bauzeit, da viele Bauteile vorgefertigt sind. Ein Verzug kann jedoch durch Produktions- oder Lieferprobleme sowie durch Fehler beim Aufbau des Hauses entstehen.
  • Verzugsentschädigung:
    • Der Bauherr hat das Recht, eine Verzugsentschädigung zu fordern, wenn der Fertighausanbieter den Verzug zu vertreten hat. Dies gilt für Kosten, die durch die verspätete Fertigstellung entstehen, wie Mietzahlungen oder zusätzliche Zinsen.
  • Umsetzung: Der Bauherr muss den Fertighausanbieter schriftlich in Verzug setzen. Wie bei anderen Bauweisen müssen die zusätzlichen Kosten nachweisbar sein, um eine Entschädigung zu erhalten.

6. Ausbauhaus

  • Verzugsursache: Beim Ausbauhaus erbringt der Bauunternehmer meist nur den Rohbau und überlässt dem Bauherrn den Innenausbau. Verzögerungen können hier durch den Bauunternehmer oder den Bauherrn selbst entstehen.
  • Verzugsentschädigung:
    • Der Bauunternehmer haftet nur für Verzögerungen, die den Rohbau oder die von ihm verantworteten Bauleistungen betreffen. Verzugsentschädigungen können daher nur für diesen Teil des Bauvorhabens geltend gemacht werden.
    • Der Bauherr haftet für Verzögerungen, die durch seine Eigenleistungen (z.B. beim Innenausbau) verursacht werden.
  • Umsetzung: Der Bauherr muss den Bauunternehmer schriftlich in Verzug setzen, falls es beim Rohbau oder anderen vereinbarten Bauleistungen zu Verzögerungen kommt. Entschädigungsansprüche bestehen nur für diesen Teil des Baus.

Wichtige Punkte für alle Bauweisen:

  • Verzugsschreiben: Der Bauherr muss den Bauunternehmer schriftlich in Verzug setzen und eine Frist zur Nachbesserung oder Fertigstellung setzen. Dieses Schreiben ist rechtlich notwendig, um später eine Verzugsentschädigung zu fordern.
  • Nachweis der Mehrkosten: Um eine Verzugsentschädigung geltend zu machen, muss der Bauherr nachweisen, welche zusätzlichen Kosten durch den Verzug entstanden sind (z.B. Mieten, Zinsen, Finanzierungskosten).
  • Vertragsprüfung: Wichtig ist, dass der Bauvertrag klare Regelungen zum Fertigstellungstermin und zu Verzugsentschädigungen enthält. Ein detaillierter Vertrag schützt den Bauherrn besser vor Verzögerungen.

Fazit:

In allen Bauweisen hat der Bauherr bei einem vom Bauunternehmen zu vertretenden Verzug das Recht auf eine Verzugsentschädigung, sofern dies im Vertrag klar geregelt ist. Die Verantwortlichkeit hängt stark von der Vertragsstruktur und der gewählten Bauweise ab. Bei Bauträger-, GU- und GÜ-Projekten hat der Bauherr in der Regel einen einzigen Ansprechpartner, während er bei einem Architektenhaus mit mehreren Handwerkern separate Ansprüche geltend machen muss.