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Der Ablauf der Sanierung eines Bestandsbaus folgt einer klaren Priorisierung, um sicherzustellen, dass das Gebäude langfristig sicher und funktionstüchtig bleibt. Eine Sanierung gliedert sich dabei in drei wesentliche Bereiche: die Sanierung des Tragwerks, die Sanierung der Gebäudehülle und die Sanierung der Installationen. Jeder dieser Schritte ist wichtig, um die Bausubstanz zu erhalten und gleichzeitig moderne Anforderungen an Energieeffizienz und Wohnkomfort zu erfüllen.

Dies wird festgelegt in einem iSFP = individueller Sanierungsfahrplan.

Die Sanierung des Tragwerks steht in der Regel am Anfang, da das Tragwerk die Stabilität und Sicherheit des gesamten Gebäudes gewährleistet. Hierzu gehören alle tragenden Teile des Gebäudes wie Wände, Decken, Stützen und das Fundament. Insbesondere bei älteren Bestandsbauten müssen oft Schäden an tragenden Elementen behoben werden, die durch Feuchtigkeit, Materialermüdung oder unzureichende Bauweise entstanden sind. Risse, Setzungen oder marode Bauteile sind häufig Anzeichen, dass eine Sanierung des Tragwerks erforderlich ist. Die Stabilität des Gebäudes muss vor allen weiteren Maßnahmen sichergestellt werden, um zukünftige Schäden und Risiken zu vermeiden.

Nach der Tragwerksanierung folgt die Sanierung der Gebäudehülle, zu der Fassade, Dach und Fenster zählen. Die Gebäudehülle schützt das Innere vor Witterungseinflüssen und ist entscheidend für die Energieeffizienz des Hauses. Eine gut gedämmte Fassade und ein dichtes Dach sorgen nicht nur für angenehmes Wohnklima, sondern reduzieren auch die Heizkosten. Der Austausch alter Fenster und die Dämmung der Außenwände gehören hier zu den zentralen Maßnahmen. Die Sanierung der Gebäudehülle verbessert die Wärmedämmung und verhindert Feuchtigkeitsschäden durch eindringendes Wasser.

Erst wenn Tragwerk und Gebäudehülle in einwandfreiem Zustand sind, erfolgt die Sanierung der Installationen. Dazu gehören die elektrischen Anlagen, die Sanitärinstallationen sowie die Heizungs- und Lüftungssysteme. Veraltete Leitungen und Geräte werden erneuert, um den aktuellen Standards zu entsprechen und die Betriebssicherheit zu gewährleisten. Hierbei geht es auch um die Steigerung der Energieeffizienz, beispielsweise durch den Einbau moderner Heizsysteme oder intelligenter Haustechnik. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Sicherheit bei, sondern erhöhen auch den Wohnkomfort und senken langfristig die Betriebskosten.

Insgesamt folgt der Ablauf der Sanierung einer klaren Struktur, die darauf abzielt, die Sicherheit und Energieeffizienz des Bestandsbaus zu maximieren. Von der Stabilität des Tragwerks über die Schutzfunktion der Gebäudehülle bis hin zu den technischen Installationen: Jede Phase trägt dazu bei, das Gebäude für die Zukunft fit zu machen.

Hier einige Fragen zur Unterstützung der Entscheidungsfindung :

Die Zustandsaufnahme hat ergeben, dass im Tragwerk, in der Gebäudehülle, im Bereich der Elektroinstallationen Sanierungen notwendig sind und im Bereich der Heizungsinstallation ein Komplettaustausch der Heiztechnik erforderlich sind. Unserer Vorstellung nach sollte innerhalb eines halben Jahres zumindest eine Teilnutzung des Wohnhauses möglich sein. Wie ist das Machbar ?

Welche Vorteile bietet eine komplette Sanierung in einem einzigen Durchgang?

Gibt es Risiken (zeitlich, kostenbezogen, fachlich) bei der Durchführung einer Gesamtsanierung auf einmal – welche Möglichkeiten der Vorbeugung gibt es ?

Wie wirkt sich eine schrittweise Sanierung auf die Gesamtdauer des Projekts aus?

Welche Sanierungsschritte müssen zwingend in einer bestimmten Reihenfolge erfolgen?

Welche Sanierungs-/Renovierungsschritte erfordern sehr gute fachliche und handwerkliche Erfahrung, sodass man diese besser nicht als Eigenleistung einplanen sollte ?

Wie kann eine räumliche Abgrenzung der Baustellenbereiche helfen, die begrenzte Bewohnung aufrecht zu erhalten (z.B. in der Reihenfolge 1. Haus unbewohnt und EG saniert, 2. EG bewohnt und OG saniert, 3. EG/OG bewohnt KG saniert) ?

Welche Sanierungen an Tragwerk und Gebäudehülle lassen sich als lokale Eingriffe durchführen und führen nicht unbedingt zu einer großflächigen und zeitaufwendigen Blockierung, z.B. einer ganzen Etage ?

Welche Sanierungen an Heizungs-, Elektro-, Sanitär- und Lüftungsinstallationen lassen sich als lokale Eingriffe durchführen und führen nicht unbedingt zu einer großflächigen und zeitaufwendigen Blockierung, z.B. einer ganzen Etage ?

Inwieweit macht eine Trennung der Sanierungen im Gebäudeinneren von Außensanierungen Sinn, um Gesamtzeitbedarf, Gesamtkosten und Nutzbarkeit von Innenbereichen zu optimieren.

Inwiefern spielt die Verfügbarkeit von Handwerkern und Materialien bei der Entscheidung für eine bestimmte Ablaufvariante eine Rolle?

Welche Anforderungen sollte ein für die Sanierung von Bestandsbauten beauftragter Baustellenleiter erfüllen ?

Welche Rolle spielt der Zustand des Gebäudes bei der Wahl der Sanierungsvariante?

Welche Phasen sind für eine Sanierung sinnvoll (z.B. Dach, Fassade, Innenräume)?

Wie können temporäre Lösungen für Heiz- oder Stromversorgung während der Sanierung organisiert werden?

Welche Auswirkungen hat eine lange Sanierungsphase auf die Versicherungsbedingungen für Gebäude, Gebäudehaftpflicht und Bauherrenhaftpflicht ?

Kann die Energieeffizienz des Gebäudes schrittweise verbessert werden, oder muss dies in einem Schritt geschehen?

Wie könnte eine abschnittsweise Sanierung die Lebensdauer bereits sanierter Bereiche beeinflussen?

Kann eine Sanierung in mehreren Abschnitten zu höheren Gesamtkosten führen?

Wie könnte eine Sanierung in Phasen die finanzielle Belastung gleichmäßiger verteilen?

Wie wichtig ist es, dass bestimmte Sanierungsmaßnahmen wetterabhängig durchgeführt werden (z.B. Dach)?

Gibt es gesetzliche Vorgaben oder Förderbedingungen, die eine bestimmte Ablaufvariante der Sanierung vorschreiben?

Wie wirken sich die unterschiedlichen Sanierungsvarianten auf den Wert der Immobilie aus?

Was ist der ideale Zeitpunkt für den Start der Sanierung?

Welche Vorteile bietet eine zeitliche Staffelung in Bezug auf Fördermittel oder steuerliche Vorteile?

Welche Herausforderungen gibt es bei der Sanierung von Wohngebäuden mit Mietern?